Реклама
Дом, которым управляла УК: тонкости законодательства
4566

Кто проживают в квартирах, нередко мечтают обзавестись индивидуальным жильём. Ну, а пока эта цель не достигнута, обитателям многоэтажек надо уметь защищать свои права, в чём и помогает юридический ликбез от «Строй.Медиа». Наша сегодняшняя тема интересна не только жителям многоквартирных домов под управлением УК, но и руководителям самих управляющих компаний.

«Какие ваши доказательства?»

Итак, «управляшка» выполняет работы, необходимые для содержания жилого фонда и оказания жилищных услуг. В свою очередь, граждане обязаны платить ежемесячно до 10 числа, следующего за расчётным месяцем. И вот тут часто возникают либо споры УК с неплательщиками, и она подаёт на них в суд, либо сами собственники жильё обращаются с исками на компанию в связи с тем, что она не выполнила какие-то работы. И в этих спорах очень часто возникает вопрос: а выполняла ли УК работы в доме, и как это доказать?

Граждане нередко заявляют в суде: зачем я буду платить, если они ничего не делали? Представитель УК в суде говорит – мы по закону обязаны были делать определённые работы и сделали их. А что же является доказательством? Были работы выполнены или не были, в каком количество и объёме?

Акт – всему голова

По законодательству, УК ежемесячно обязана составлять акты выполненных работ. По окончании каждого месяца в обязательном порядке должны быть оформлены акты выполненных работ, с указанием – какие работы были проведены в закончившимся месяце. При этом сама форма акта выполненных работ установлена приказом Минстроя от 26.10.2015 года. Документ этот носит рекомендательный характер, но лучше от него не отходить, и оформлять акт в соответствии с приказом.
Если акт выполненных работ оформлен не так, как установлено приказом Минстроя, и в суде начнётся спор, то не исключена следующая ситуация: УК приносит в произвольной форме оформленный акт о выполненных работах, а другая сторона заявит, что акт не соответствует приказу. А раз не соответствует, то просит считать его недействительным или не признавать его в суде в качестве доказательства выполненных работ. Такой риск есть. И, таким образом – это относится к обеим сторонам, и УК, и собственникам жилья – акт обязательно должен оформляться.

Председатель Совета – это серьёзно!

С одной стороны акт выполненных в МКД работ подписывает УК в лице директора, либо по доверенности каким-то представителем, чья доверенность прикладывается к акту. С другой стороны – от имени собственников его подписывает председатель Совета дома. Выбирая Совет дома, а из Совета – председателя, вы даёте председателю полномочия подписывать акты выполненных работ.

Поэтому, выбирая такого человека, подходите к данному вопросу более внимательно. Ведь нередко бывает, что выбирают в доме председателя Совета неизвестного человека, которого вы никогда не видите, который выбран был по протеже УК, и который делает всё, что нужно для УК: подписывает любые акты выполненных работ, которые даже не проводились в доме, при этом доказать, что такие работы не проводились, фактически невозможно. Так что, собственники жилых помещений в МКД, отнеситесь к этому вопросу серьёзно.

Если актов выполненных работ нет, то – сейчас мы обращаемся к директорам УК – очень велик шанс, что в случае спора с собственниками о взыскании задолженности суд встанет на сторону собственников. Мотивируется это тем, что нет актов выполненных работ, надлежащим образом оформленных – значит, не было выполнено никаких работ. А если не было выполнено никаких работ, вам никто не должен ничего платить, несмотря на то, что работы, может, и были сделаны.

Кстати

Вносимая жильцам МКД квартплата идёт на возмещение или оплату расходов, что несёт обслуживающая дом УК. При этом, как указал Верховный Суд России в одном из споров с участием управляющей компании, отсутствие средств не освобождает УК от выполнения своих обязанностей. Служители Фемиды опирались на нормы Гражданского кодекса, согласно которым не допускается отказ от выполнения обязательств по причине отсутствия денежных средств. Отметим, что данная норма касается только коммерческих организация. И если речь идёт о товарищества собственников жилья, которые являются некоммерческими организациями, то эта норма на такие юрлица не распространяется. То есть, если собственники жилья не наделили ТСЖ должным количеством денежных средств, и она какие-то работы не выполнила, то в этом случае ТСЖ может отказаться выполнять те или иные работы.

Закон суров, но…

В жилищное законодательство России постоянно вносятся изменения. Ничего хорошего эта правовая вакханалия не приносит, ведь в отсутствие определённости УК работать сложно. И часто, когда граждане жалуются на свои «управляшки», то получается, что в проблемах управления виновата не УК, а правовой режим, в котором они находятся: постоянные изменения законодательства, огромные штрафы за мизерные нарушения…

Например, управляющая компания обязана вовремя отвечать на требования собственника. А требований может быть много, и они сумасбродные, например – предоставить реестр собственников для проведения общего собрания. Но в реестр включены персональные данные собственников жилья, и предоставить такой реестр собственнику затруднительно, ведь по нынешнему законодательству персональные данные Росреестр выдавать запрещает. Как тогда формировать реестр собственников – большая загадка. А за не предоставление реестра УК платит значительные штрафы, которые будут взяты из денег, что вносят граждане, ведь других средств у компании, как правило, в большинстве случаев нет. В одном из дел, которое дошло до Верховного Суда РФ, судебные власти признали, что деньги, которые вносят «управляшке» в качестве платы за содержание жилого помещения, являются целевыми, и УК их никуда, кроме как на содержание МКД, тратить не должна. Тогда почему эти же деньги с УК снимают в качестве компенсаций, штрафов, если эти деньги целевые и не могут уходить на штрафы и санкции? Вот и получается, что именно вследствие этих сумасбродных штрафов содержать МКД становится невозможно.

«Не виноватая я»

И так сложностей, которые ставят УК в неблагоприятные в экономическом смысле для работы МКД условия, немало. Поэтому все «управляшки» через три-четыре года своей работы, как правило, встают на пороге банкротства, которое возникает из-за глупых штрафов, или, что было совсем недавно, из-за огромных сумм на содержание общего имущества. УК были должны оплачивать все расходы на содержание общего имущества вроде освещения подъездов и т.д. В тех домах, где установлены общедомовые приборы учёты, суммы набегали значительные – разница между показанием общедомовых приборов учёта и суммарным показанием индивидуальных приборов учёта, ложилась на УК. Хотя разумно и справедливо говорить, что эта разница была кем-то потрачена или украдена кем-либо из жильцов…

Законодательство меняется постоянно, чуть ли не ежемесячно, и уследить за ним, а тем более приспособиться – очень сложно. Особенно с учётом того, что УК является коммерческой организацией, которая должна строить долгосрочные планы для целей не просто надлежащего содержания жилого фонда, но и для получения прибыли. Так что не спешите винить во всех грехах свою управляющую компанию.