Реклама
Хочу всё знать: какой способ управления многоквартирным домом выбрать?
662

Периодически наши сограждане задаются вопросом: у нас товарищество собственников жилья (ТСЖ), или управляющая компания (УК), либо ни то и ни другое – что нам делать? Выбрать УК, создать ТСЖ, либо выбрать непосредственное управление (НУ)? Ответы на этот острый вопрос «Стройся.Медиа» доведёт до тех, у которых такой вопрос может возникнуть.

Итак, в вашем многоквартирном доме (МКД) произошла ситуация, когда встал вопрос, что вам делать – например, ушла УК. Запомните: если в вашем доме более 30 помещений, выбора у вас только два: либо вы создаете ТСЖ, либо выбираете какую-то из тех УК, которые у вас в регионе имеются. Точнее, ту УК, офис которой находится на расстоянии в не далее трёх километров вашего МКД – такое есть требование. Если же у вас меньше 30 помещений, то у вас уже вариантов больше: либо вы, опять же, выбираете УК, или создаёте ТСЖ, либо управляете домом через НУ. Сразу отметим, что НУ – это не организация, не юрлицо, не является субъектом правоотношений, это просто способом вашим МКД; подробнее об этом расскажем ниже.

Какой же способ избрать? Это, конечно, решать вам. Но ситуация может быть следующая. Если у в вас в доме есть граждане с низкой социальной ответственностью, ведущие асоциальный образ жизни, или просто не желающие участвовать в тратах по содержанию дома, то при непосредственном способе управления взыскать с них через суд деньги достаточно проблематично, ведь НУ – это не юрлицо. И когда какой-то из собственников отказывается вносить свою лепту в ремонт и содержание дома, есть вариант подать в суд. Но кто будет подавать в суд? У вас фактически отсутствует лицо, чьи права и интересы нарушаются бездействием данного собственника.

Да, нарушаются права и интересы всех остальных собственников, которые скинулись, например, по тысяче рублей, а один из собственников не хочет отдавать. Теоретически выходит, что все собственники в ущемлённым состоянии: но готовы ли все эти собственники идти в суд против данного неплательщика? Так что вопрос – в проблематичности взыскания с какого-либо ненадлежащего собственника денежных средств на содержание дома. Это самая большая проблема при НУ.

В создании ТСЖ тоже есть свой минусы. Какие? Если дом малоквартирный, то все траты будут за счёт собственников помещений МКД. А траты будут не только связанные с содержанием МКД, но и административные: бумага, бухгалтерия, зарплата руководителю товарищества (ему надо тоже оплачивать, бесплатно это никто делать не будет, и если и будет, то надолго такого запала не хватит), персонал, и т.д., и т.п. Сможете вы это потянуть? Вопрос спорный. Более того, здесь не просто надо нести расходы; надо найти в своём доме одного из собственников, который согласится быть председателем товарищества.

Есть и ещё одна загвоздка. Согласившись быть председателем товарищества, уйти с этой должности гражданин сможет только в том случае, если какой-либо иной собственник согласится стать его преемником. По законодательству, председателем товарищества может быть только какой-то из членов ТСЖ, а членом товарищества может быть только собственник помещения данного дома. То есть, круг лиц, имеющих право возглавить товарищество, довольно узок. И это довольно-таки серьёзная проблема.

Ещё раз: когда в доме мало квартир и создано ТСЖ, надо не просто содержать дом, не только нести дополнительные траты на административные расходы, но найти человека, который сможет, умеет, понимает и хочет быть председателем товарищества.

ТСЖ само по себе – это юридическое лицо, организация, и лицо, которое вы будете выбирать председателем, должно иметь какой-никакой опыт руководства юрлицом. Помните, как при СССР бабушки и дедушки были председателями кооперативов? Так эти времена давно ушли. На сегодняшний день председатель ТСЖ, как руководитель организации, несёт довольно-таки большую ответственность, как и все другие руководители организаций. Поэтому в случае каких-либо недостатков в работе, на них будут накладываться проверяющими органами различные штрафы. А штрафы у нас могут выписать за всё, что угодно – вплоть за отсутствие в подъезде работающей лампочки…

И – о третьем способе управления дома. Это управляющая организация. Большинство вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием своего дома, вы сваливаете на УК. Да, голова болит меньше: в таком случае остаётся только выбрать председателя совета дома, в основные обязанности которого входит проверять УК, ежемесячно подписывать или не подписывать акты выполненных работ – то есть, контролировать УК на предмет исполнения своих обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества МКД.

Так что, давайте сравним. В ТСЖ вы все будете привязаны к товариществу. Если его председатель откажется работать, заболеет, умрёт – всё ведь бывает – выбрать нового председателя силком вы не можете, и кто у вас будет руководить товариществом? А ведь ТСЖ – юрлицо, где отчётность, налоги, ежедневные, еженедельная, ежемесячная деятельность. Если у вас не найдётся иное лицо на место председателя, то работа ТСЖ по обслуживанию вашего дома будет заблокирована. Этой проблемы лишён такой способ управления, как управление управляющей организацией. Дело в том, что УК, если очень понадобится, вы всегда имеете возможность переизбрать, сменить на другую. Правда, сейчас у законотворцев лежит проект документа, вносящего изменение в части смены УК: если вы избрали какую-либо УК, и она стала управлять вашим домом, то в течение года вы не имеете права её смены. Но это не такое большое препятствие: год – это небольшой срок, из-за которого могут пострадать. В любом случае, УК можно сменить достаточно быстро и эффективно. Надо лишь провести общее собрание собственником помещений в МКД. В ТСЖ сделать это достаточно затруднительно.

И последнее. У ТСЖ есть ещё один серьёзный недостаток. В случае, если вы захотите по каким-либо причинам ликвидировать товарищество, вам придётся создавать комиссию и проходить процедуру ликвидацию. А если у ТСЖ есть долги, то вас добровольно налоговая инспекция не ликвидирует. Более того, если эти долги в таком размере и за такой период, что ваше ТСЖ отвечает признакам банкротства, то – примеров по России достаточно много – кредиторы, к примеру, те же энергетики, могут подать на банкротство на ТСЖ. И вот тут наступают иные неприятные последствия. Дело в том, что при процедуре банкротства организации, в нашем случае, ТСЖ, возможно применение нормы федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», по которой на председателя и членов правления может быть возложена субсидиарная ответственность по долгам вашего ТСЖ. Такие случае в регионах были – когда по долгам, например, перед теплоснабжающими организациями арбитражный управляющий пытался данные долги при процедуре банкротства взыскать с председателя ТСЖ. А при УК вы такого не риска, конечно, лишены.

В любом случае, какой способ управления МКД избрать – выбор только за вами.

В следующий раз мы расскажем вам, откуда в платёжках за жилищно-коммунальные услуги появляется много новых строчек.