Индустриальная недвижимость 2026: инвестиции, новые форматы и борьба за кадры

Российский рынок складской и производственной недвижимости на фоне изменения логистических цепочек переживает этап масштабной структурной перестройки. Как меняются запросы клиентов, почему инвесторы заинтересованы в Light Industrial и где бизнесу искать кадры для новых производств, ведущие эксперты отрасли обсудили 25 июня в московском пространстве «Воробьевы Холл» на конференции CORE.Экватор

В дискуссии «Рынок индустриальной недвижимости: инвестиционные возможности, аналитика и тренды» приняли участие директор по развитию и недвижимости «Х5 Недвижимость» Сергей Оганезов, управляющий партнер Parametr Александр Манунин, генеральный директор Группы PLT Михаил Тарасов, генеральный директор проектного бюро СТАНДАРТ Александр Бутримов, директор по развитию ОЭЗ «Максимиха» Роман Мусин и коммерческий директор департамента коммерческой недвижимости СЕЗАР ПРО компании Sezar Group Павел Иншаков. Модераторами сессии выступили старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев и директор, руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев.

Рынок индустриальной недвижимости продолжает активное развитие за счет диверсификации форматов. По данным, представленным на конференции, в настоящий момент общий объем заявленных проектов в складском сегменте оценивается в 6,6 млн квадратных метров, из которых 61% приходится на формат build-to-suit. В то же время рынок Light Industrial обновит рекорд строительства, поставленный годом ранее в 2 раза

Первым слово взял Сергей Оганезов, рассказавший о развитии специализированных мультитемпературных складов для продуктового ритейла. По его словам, такие комплексы необходимы для хранения бананов, заморозки и категории fresh, чтобы обеспечивать максимальную свежесть продуктов на полках. Компания реализует крупный проект в Новосибирске на 40 тысяч квадратных метров и планирует утвердить стратегию развития логистической инфраструктуры вплоть до 2030 года.

«Несмотря на всю специфику текущего рынка, мы всё равно находимся в стадии развития. В первом полугодии у нас было закрыто несколько объектов в разных регионах».

Оганезов отметил, что девелоперы стали более гибкими и готовы выходить за пределы домашних регионов ради реализации проектов под ключ. В дальнейшем компания планирует развивать собственные производственные мощности для выпуска готовой еды в форматах сложных инженерных решений со строгими санитарными требованиями, кардинально отличающихся от классических складов.

Тему растущего спроса и изменения его структуры продолжил Александр Манунин. Он подчеркнул, что средний объем запроса от клиентов увеличился в 1,5 раза по сравнению с первым полугодием прошлого года. При этом основной пул крупных сделок по-прежнему генерируют гиганты электронной коммерции, которым критически важна близость к городу. Опираясь на данные исследований, Манунин спрогнозировал, что в средне- и долгосрочной перспективе рынок ждет дефицит площадей: для удовлетворения потребностей экономики Московскому региону потребуется построить еще 19 млн квадратных метров складов к 2030 году.

«Мы сейчас строим два «бигбокса» в Москве в проекте Соколово»,

Помимо складов, Манунин зафиксировал высокий спрос на производственные форматы со стороны пищевой и легкой промышленности, стремящейся размещать свои мощности в административных границах Москвы в пешей доступности от станций метро.

Михаил Тарасов поделился консервативной стратегией работы с портфелем индустриальных парков. Группа PLT осознанно отказалась от агрессивного наращивания спекулятивного строительства, сделав ставку на снижение кредитной нагрузки. Оценивая текущую ситуацию на рынке, представители компании констатируют: наконец-то мы можем покупать. Выбранная тактика позволила подойти к середине года с пулом контрактов и уровнем вакантности менее 2%.

«Мы изначально закладывали вероятность изменения рыночной конъюнктуры. Наша главная заслуга заключается не в попытках угадать тренды, а в том, что мы сумели избежать стратегических ошибок».

Тарасов особо акцентировал внимание на проблеме чрезмерного уплотнения проектов: пытаясь компенсировать себестоимость, отдельные застройщики доводят коэффициент застройки до 60%, тогда как PLT удерживает этот показатель на уровне 40-43%, сохраняя арендаторам место для маневрирования грузовиков и нормальной работы в несколько смен.

О трансформации запросов на этапе проектирования рассказал Александр Бутримов. По его наблюдениям, спрос устойчиво растет: проектное бюро получает примерно один запрос в день, причем изначально спекулятивные проекты сейчас быстро переформатируются под нужды конечных пользователей.

«Структура наших запросов выглядит следующим образом: на формат Light Industrial приходится 10%, на классические склады Big Box — 42%. Существенную долю, около 27%, занимают производственные здания».

По замечанию Бутримова, оставшиеся 21,5% приходятся на прочие форматы, включая дата-центры (ЦОД) и животноводческие фермы. Географически спрос распределяется как 65% на Москву и 35% на регионы. Дополнительным драйвером выступают китайские корпорации, которые переносят в Россию линии по укрупненной сборке и готовятся к глубокой локализации производств.

Специфику работы с производственным сектором раскрыл Роман Мусин. Он подтвердил, что особые экономические зоны видят стабильный спрос со стороны китайских компаний, однако цикл сделки с иностранными резидентами объективно дольше. Если говорить о внутренних заказчиках, то сейчас лишь около 20% российских промышленных предприятий располагаются в современных зданиях, что свидетельствует об огромном потенциале рынка.

«Реализация любого промышленного проекта подразумевает цикл сделки длительностью не менее года. Этот процесс включает в себя первоначальный скрининг, расчет финансовой модели и сложный этап закупки производственных линий».

Развеивая расхожее мнение о кадровом голоде в удаленных локациях, Мусин пояснил, что производственники целенаправленно ищут площадки в 30-60 километрах от МКАД. Там им не нужно конкурировать за линейный персонал с московским e-commerce и предлагать стартовые зарплаты от 170 тысяч рублей, а местные жители получают возможность работать рядом с домом без маятниковой миграции.

Тему городских форматов продолжил Павел Иншаков, рассказавший о многоэтажных индустриальных комплексах в черте Москвы. В этих многоуровневых проектах к каждому этажу ведет отдельная рампа, позволяющая разгружать транспорт разного тоннажа на разных ярусах комплекса. Неожиданностью для девелоперов стало то, что 50% реализованного спроса в их объекте сформировали частные инвесторы.

«Сейчас площади в Москве реализуются по цене от 170 до 250 тысяч рублей за квадратный метр с учетом НДС, однако найти доступное предложение в этих границах крайне сложно».

По мнению Иншакова, такой интерес объясняется тем, что Light Industrial стал продуктом с самым низким порогом входа на столичном рынке коммерческой недвижимости. Современные вертикальные заводы совмещают производственные цеха и качественные шоурумы, фактически становясь альтернативой классическим бизнес-центрам для малого и среднего бизнеса.

Подводя итоги деловой сессии, участники констатировали, что отрасль индустриальной недвижимости находится на этапе структурной адаптации. Несмотря на высокую стоимость финансирования, рынок опирается на фундаментальные потребности производственного сектора, электронную коммерцию и процессы локализации. В перспективе девелоперам предстоит перейти от строительства типовых складов к созданию комплексных многоформатных проектов, обеспечивающих арендаторов и инвесторов современной инфраструктурой и доступом к трудовым ресурсам.