Аннотация

В статье рассматриваются практические аспекты реализации строительных проектов с акцентом на управление рисками и обеспечение качества на всех этапах — от предпроектной подготовки до ввода объекта в эксплуатацию. Материал основан на многолетнем практическом опыте автора в области строительного контроля и экспертизы.

Начало любого проекта – это бизнес-идея. 

Бизнес-идея представляет собой фундаментальную основу любого предпринимательского проекта, являясь комплексной инвестиционной программой, требующей тщательной проработки и обоснования.

Для реализации проекта, необходимо выбрать «технологию – создания продукта», которая обеспечит окупаемость инвестиций. Для расчета срока окупаемости разрабатывают бизнес-план, в котором на этапе принятия управленческого решения укреплено рассчитывают затратную часть на строительство объекта и разрабатывают маркетинговую стратегию для продвижения продукции и финансовый план, в который сведены все основные расчеты по возврату инвестиций. 

На этапе архитектурного-строительного проектирования корректируют эти планы, в части определения стоимости строительства на основании более точных показателей определения сметной стоимости объекта капитального строительства. 

Цель данного исследования (статьи) предостеречь от возможных ошибок потенциальных застройщиков от подводных камней, которые могут быть при реализации проекта на этапе архитектурно-строительного проектирования, расчета стоимости строительства и организации строительного производства. Так же автор статьи указывает, что данная статья является частью конкурсного задания участника Всероссийского открытого конкурса «Лидеры строительной отрасли» 2025 года, среди управленцев строительной отрасли, имеющих опыт работы в строительной сфере на руководящих позициях.

Предпроектная стадия: анализ участка, оценка затрат, планирование сроков, на этом этапе, выполнение следующие мероприятия, предусмотренных статьёй 5,2 ГрК РФ «Перечень мероприятий, осуществляемых при реализации проектов по строительству объектов капитального строительства». Требования указанные в этой статьи это пошаговая инструкция для реализации проекта, которая включает в себя необходимые юридические процедуры:

• Выбор локации: ориентируйтесь на районы с высоким потенциалом роста.
• Оформление прав на землю: получение правоустанавливающих документов на земельный участок

По каждому этапу будут даны рекомендации как минимизировать свои риски. 

При оформлении прав на землю и получение правоустанавливающих документов на земельный участок, необходимо знать вид разрешенного земельного участка. Часто встречается ситуация, что назначение земельного участка не соответствует планам инвестиционного проекта. Застройщик (инвестор) принимает не правильное решение и пытается в момент проектирования изменить назначение земельного участка. Этот процесс регулируется Земельным кодексом РФ Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую и ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», но он занимает много времени  и необходимо выполнить ряд юридических действий согласно законодательства РФ.

Какие существуют проблемы при оформлении прав на землю: получение правоустанавливающих документов на земельный участок. Основные проблемы при оформлении прав на земельный участок — это сложности по сбору документов:

• Отсутствие первичных документов или их неполнота
• Помарки и исправления в существующих документах
• Отсутствие оригиналов важных бумаг
• Неточности в документах:
  • отсутствие необходимых реквизитов
  • отсутствие печатей
  • неточное описание предмета сделки

Технические препятствия

• Необходимость землеустроительных работ
• Согласование границ с соседними землепользователями
• Получение кадастрового паспорта
• Проведение межевания за собственный счет

Правовые ограничения

• Наличие сторонних собственников на участке;
• Специальные режимы использования ЗК РФ Глава XIX. Зоны с особыми условиями использования территорий:
  • охранные зоны
  • защитные полосы
  • ограничения на использование
• Наличие обременений различного характера- ГК РФ Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
• Изменения площади участка в результате отчуждения части земли

Процедурные сложности

• Неопределенность порядка сбора документов
• Разные сроки действия документов
• Необходимость многократного получения одних и тех же документов
• Длительные сроки оформления из-за:
  • ожидания получения документов
  • согласования границ
  • проведения экспертиз

Исторические проблемы

• Неполнота данных в государственной базе (особенно для участков, оформленных в 90-е годы)
• Отсутствие точных сведений о границах участков
• Необходимость повторного оформления земельных отношений

Рекомендации по минимизации проблем

• Предварительная проверка статуса участка
• Сверка реальных границ с кадастровым планом
• Проверка наличия претензий третьих лиц
• Обращение к квалифицированным специалистам для:
  • помощи в сборе документов
  • проведения технической экспертизы
  • юридического сопровождения
• Своевременное оформление всех необходимых технических процедур

      Правильное оформление технической документации и тщательная подготовка всех необходимых документов помогут избежать проблем при государственной регистрации прав на земельный участок в будущем. Все эти мероприятия необходимо выполнить до получения ГПЗУ, что бы разрешённый вид земельного участка соответствовал инвестиционным планам. 

Следующий значимый этап — это сбор исходных данных для начала проектирования. Согласно п. 6 статьи 48 ГрК это:

·               запрос в органах местного самоуправления о градостроительный план, который выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (статья 57.3 ГрК). 

·               получение технических условий у ресурсоснабжающих организаций, при необходимости (статья 52.1 ГрК). На данном этапе застройщик, очень часто делает ошибки в объемах нужных ресурсов из-за отсутствие полной информации. На этом этапе у Застройщика в команде еще нет грамотных профессионалов, которые могут рассчитать объем необходимых ресурсов. для функционирования объекта капитального строительства, что так же влечет определенные риски, в последствии возникает необходимость запрашивать дополнительные объемы энергетических ресурсов.

·                организация инженерных изысканий, своими силами, что застройщик являются членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий. или с привлечением иных лиц по договору подряда на выполнение инженерных изысканий. При заключении договора подряда у застройщика должен быть специалист НРС в области инженерных изысканий, который утвердит задание на инженерные изыскания, в соответствии с требованием части 3 статьи 55.5-1 ГрК. Опыт приказывает, у большинства застройщиков таких специалистов нет, но из-за незнания требований Градостроительного кодексам они не привлекают к этой работе «технического заказчика» согласно п. 22 стати 1 ГрК. Это существенный риск получения не полной информации для проектирования. 

·               Дополнительно необходимо у органов власти, отвечающих за культурное наследие, уточнить необходимость проведение архитектурно-исторических изысканий, которые тоже требуют времени и финансовых затрат. Про данные исследования, как правило Застройщик узнает в момент реализации проекта и на эти мероприятия в бюджете проекте на зарезервированы финансы, и не предусмотрено время на их реализацию.  

Напрашивается очевидный вывод: на этапе сбора исходных данный в команде застройщика должны быть компетентные специалисты, которые числятся в списках НРС — это ГИП по организации инженерных изысканий, ГИП по организации архитектурно-строительного проектирования, если в команде таких нет, Застройщик в соответствии с требованиями ГрК обязан воспользоваться услугами технического заказчика. Эти организационные мероприятия уменьшат риски реализации инвестиционного проекта, а на содержание штата таких специалистов необходимо в бюджете проекта предусмотреть соответствующее финансирование. Экономия на данном этапе приведет в будущем к большим потерям на этапе реализации проекта в момент строительства.

После сбора и утверждения исходных данных приступают архитектурно-строительному проектированию. Для этого необходимо на основании бизнес-плана сформировать задание не проектирование. В этом задании нужно указать технологию производства, все предполагаемые объемно- планировочные решения исходя из разработанного базового инжиниринга размещения технологической линии. Это камень (основа) проекта, вокруг которого принимаются все решения. При этом необходимо знать Застройщику (заказчику проектных работ) и обязательно указать в задании на проектирование планируемые показатели стоимости строительства, по ориентирам указанным в бизнес – плане. Эти значения являются для лица, осуществляющего подготовку проектной документации определённый стоимостной параметр , который необходимо исполнить в соответствии с требованиями стати 759 ГК РФ «Исходные данные для выполнения проектных и изыскательских работ» и 760 ГК РФ «Обязанности подрядчика», так как превышения стоимости строительства объекта будет влиять на его окупаемость (срок возврата инвестиций). Типовая форма задания на проектирования утверждена приказом Минстроя № 307 от 21 апреля 2022 г. Не государственный инвестор может её использовать как образец для формирования задания на проектирование, подробно указав на все конструктивные элементы по разделам ПД, в том числе разделу сметная документация. Автор указывает, что раздел проекта смета для частного инвестора является не обязательным разделом ПД, но эти показатели сметной документации будут являться ориентиром сметной стоимости строительных конструктивных элементов. Эти показатели можно корректировать во времени с помощью индексов фактической инфляции и индексов дефляторов, а также при необходимости по решению Инвестора применить рыночные механизмы (коэффициенты).

Сметную документацию рекомендовано разрабатывать на этапе составления рабочей документации, так как на этом этапе проектирования уже приняты технические решения, разработана спецификация материалов и оборудования.  

В момент начала проектирования Застройщик должен начать формировать команду, которая будет контролировать реализацию строительного объекта и участвовать с согласованием будущих технических решений исходя из оптимизации эксплуатации объекта капитального строительства. Поэтому необходимо на данном этапе реализовывать концепцию цифровой модели (цифровую копию) объекта, разработать проект в информационной модели.  Эта архиважная задача, которая уменьшит будущие эксплуатационные расходы. Это нужно задумывать на этапе бизнес – планирования. Эти показатели должны реализоваться в проектной документации. Команда застройщика будет контролировать достижения указанных показателей. 

В момент формирования договора подряда на проектные работы, нужно обязательно указать каким образом проектная организация будет согласовывать проектные решения с Заказчиком в соответствии с требованиями статьи 760 ГК РФ. Важно, автор указывает не правила приема выпоенных работ, а правила СОГЛАСОВАНИЯ технических решений по ходу проектирования с учетом календарного плана разработки проектной и рабочей документации. Для этого нужно организовать взаимодействие команды Застройщика под руководством специалиста, который состоит в НРС, это ГИП по организации архитектурно-строительного проектирования от Застройщика с ГИП-ом проектной организации. В этот момент два равных профессионала общаются и принимают согласованные решения (статья 55.5-1 ГрК) с учетом общей концепции, указанной в бизнес-плане. Стоимость и сроки проектирования можно рассчитать на основания документов Минстроя РФ и нормативов сметного нормирования указанных в справочниках базовых цен (СБЦ) или нормативов затрат на проектные работы (НЗ). 

Для ускорения процедур, по экспертизе проектной документации автор рекомендует параллельно процессу проектирования предусмотреть мероприятия по сопровождению проекта в государственной экспертизе проектной документации  в соответствии с ПП РФ от 6 мая 2023 г. № 717 «Об утверждении положения о порядке экспертного сопровождения результатов инженерных изысканий и (или) разделов проектной документации объекта капитального строительства». Эти мероприятия позволят на этапе проектирования избежать серьезных ошибок нормативов технического регулирования и ускорить проведение экспертизы ПД. 

Применение технологий информационного моделирования уменьшит количества коллизий технических решений, ошибки будут устранятся на этапе проектирования, а не на этапе выполнения строительно-монтажных работ (далее СМР). На этом же этапе необходимо предусмотреть и включить в смету мероприятия по наладке (далее ПНР). Очень важным этапом проектных работ является определение сроков строительства, последовательность выполнения СМР, выбор технологии строительства, построение реального календарного плана. Автор указывает, что на данном этапе сметная документация будет основой календарного планирования. Эти мероприятия можно смоделировать в бизнес процессы и заложить в решение для управления проектами, что позволят эффективно планировать, контролировать и выполнять поставленные задачи по управлению проектом на стадии СМР, для детального планирования, управления ресурсами и анализа эффективности. Выбор программного продукта по управлению проектом — это прерогатива инвестора или застройщика.

После получения положительного заключения экспертизы проектной документации, её необходимо утвердить в соответствии с требованиями п.15 статьи 48 ГрК. Утвердить ПД должен специалист, который числится в списках НРС согласно требованиям статьи 55.5-1 ГрК. Порядок и форма документа по утверждению ПД, это внутренний документооборот Застройщика. 

Следующий значимый этап — это получение разрешение на строительство, мобилизация лица осуществлявшего строительство и выполнение СМР.   

На данном этапе реализации Проекта осуществляется поиск подрядчика (лицо осуществляющее строительство, далее ЛОС) на выполнения СМР. Особое внимание необходимо уделить требованиям, при составлении договора подряда на СМР. Что бы исключить риски или выполнить их минимизацию, а именно задержки строительства проводится проверка репутации ЛОС. В договоре предусмотреть обязательное включение штрафных санкций как на исполнителя работ, так и на застройщика или технического заказчика. Предусмотреть последствия изменения законодательства. Учесть рыночные колебания на услуги и цены на материальные ресурсы. Применить консервативные финансовые прогнозы изменения ситуации. Четко прописать потенциальные финансовые риски, для этого предусмотреть график оплаты согласно бюджету строительства на основании показателей бизнес-плана. Предусмотреть страхование проекта в целом или его частей исходя из графика строительства и графика платежей, порядок расторжения договора (условия выхода из договора сторон). Для минимизации рисков предусмотреть применение эскроу счетов (статья 860.7 ГК РФ) — это специальный счет для безопасного проведения расчетов между заказчиком и подрядчиком или покупателем и продавцом, потому что денежные средства, размещённые на этом счете, автоматически переходят от одного владельца к другому при наступлении определенных условий, предусмотренных договором. 

Застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство,  в соответствии с требованиями статьи 51 ГрК. Если все процедуры, которые были выполнены до получения ГПЗУ (автор эти процедуры указал в начале данной стати), то это мероприятие носит формальный характер (проверка предоставленных документов) и занимает не более 7 рабочих дней. Главное условие, что дата получения ГПЗУ не должна превышать срок 3 года на момент подачи заявления. 

После получения разрешения на строительство, в случае, если в соответствии с ГрК  при осуществлении строительства предусмотрен государственный строительный надзор (п.5 статьи 52 ГрК) застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора орган исполнительной власти, извещение о начале таких работ. Не выполнение данного условия влечет наложение административного наказания в соответствии со статьей 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию». 

Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

В момент строительства ЛОС выполняет все требования указанные пп.6-9 статьи 52 ГрК. Все участники строительного процесса выполняют мероприятия указанные в статье 53 ГрК «Строительный контроль» и требования ПП РФ № 468 О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, …», а также требования нормативов технического регулирования в соответствии с ФЗ № 384 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Если все требования изложить кратко, то это выполнение СМР по чертежу (проектной и рабочей документации, инженерных изысканий), применении строительных материалов и изделий в соответствии с ПД, исполнение нормативов технического регулирования, и всех ограничений, указанных в ГПЗУ или проекте планировки территории.

Подтверждение факта исполнения работ фиксируется исполнительной документацией, перечень которой указан в Приказе Минстроя от 16 мая 2023 г. № 344/пр. «Об утверждении состава и порядка ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства», конкретный перечень указан  в разделе проекта ПОС, требование  п. 23 подпункт «и» ПП РФ № 87.  Порядок проведения контрольных мероприятий указан в СП 543.1325800.2024. Что бы соблюдать указанные требования у лица, осуществлявшего строительство должен быть специалист в включённый в список НРС (НОСТРОЙ) — это ГИП по строительству (менеджер), который координирует работу всех специалистов (инженеров) генерального подрядчика в соответствии с гражданским кодексом). Задача данного ГИП, организовать строительное производство, контролировать сроки исполнения работ, качества выполняемых работ. Часть своих полномочий он делегирует специалисту строительного контроля, который осуществляет контроль качества строительной продукции непосредственно у производителя работ (прораб). Операционный контроль осуществляет мастер или прораб. Тем самым обеспечивается двухступенчатый контроль качества согласно требованиям ГОСТ Р ИСО 9001 «Системы менеджмента качества». В обязанности ГИП так же входит организация взаимодействия инженеров ПТО с линейными инженерами (мастерами и прорабами). В момент проведения контрольных мероприятий на уровне строительной организации — это нижний уровень контроля качества, инженеры ПТО формируют и ведут исполнительную документацию в соответствии с перечнем, утвержденным застройщиком в договоре строительного подряда. В момент контрольных мероприятий качество строительной продукции. 

Важно! Экономически целесообразно выполнить работы один раз правильно в соответствие с требованиями технических регламентов и проектной документации, что исключит дополнительных издержки и затраты времени и ресурсов на исправление ошибок. Это и есть элементы контроля качества строительной продукции и применяемых материалов, которые используются в соответствие с требованиями статьи 34 ФЗ № 384 от 30.12. 2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (операционный контроль). Результаты операционного контроля регистрируют в общем журнале работ, при необходимости дополнительно в специальных журналах работ, согласно Приказа Минстроя № 1026 от 02.12. 2022, а результаты контроля качества материалов и оборудования фиксируются в журнале входного контроля Приложение «И» СП 48.13330.2019 «Организация работ в строительстве». Качество работ и объемы работ фиксируются в исполнительной документации согласно Приказа Минстроя от 16 мая 2023 г. № 344/пр.

Строительный контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» требования к верхнему уровню контроля – уровень застройщика. На этом этапе в команде застройщика должен организовать работы по приемке результатов СМР специалист, который числится в реестре специалистов НОСТРОЯ, по организации выполнения работ по строительству,  в том числе в должности главного инженера проекта – ГИП по строительству (статья 55.5-1 ГрК)–  это ключевой  член команды застройщика, он является руководителем ОКС. Под его контролем формируется пакет документов для сдачи объекта в эксплуатацию. Этот руководитель не принимает решений по внесению изменению ПД и РД, он является главным котроллером сроков выполнения работ и качества работ и применяемых материалов. Все решения по внесению изменений в проектную документацию принимаются через специалистов НРС в области архитектурно-строительного проектирования. Главная задача ГИП по строительству является содействие исполнению договора генеральным подрядчиком (ЛОС). Его непосредственная задача координация взаимодействия генерального подрядчика с о специалистов, которые непосредственно принимают выполненные работы. Задача этих специалистов присутствовать на контрольных мероприятиях, а при отклонении строительной продукции сделать замечания в разделе №4 общего журнала работ о недостатках выполнения работ при строительстве. Никакие другие замечания эти специалисты не могут делать, так как статья 748 ГК РФ «Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда», запрещает вмешиваться в оперативную деятельность подрядчика. Статья 421 ГК РФ запрещает в договор (контракт) включать положения, которые противоречат закону и другим нормативным актам. 

Автор указывает на существенное требования Градостроительного Кодекса, пункт 6 статья 52, ЛОС обязан обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков. Замечание специалиста строительного контроля как бы останавливает проведения дальнейших работ до устранения недостатков – какая огромная сила в авторучке специалиста строительного контроля Застройщика. 

Перед вводом объекта в эксплуатацию, после завершения всех СМР проводится наладка ИСПРАВНОГО оборудования до показателей, указанных в проектной и рабочей документации на основании программы на ПНР. На эти навалочные работы так же ведется исполнительная документация. Результаты фиксируются и принимается решение о готовности ОКС к эксплуатации. На этом этапе принимают участие обученный персонал, который будет эксплуатировать ОКС в дальнейшем.    

Согласно ФЗ № 248 от 31.07.2020 «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ», согласно статье 54 ГрК на объектах строительства проводится Государственный строительный надзор, который обеспечивает контроль государства за ОКС. Задача надзора является соблюдение всеми участниками строительства:

·      соответствия выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям утвержденной проектной документации. 

·      требования наличия разрешения на строительство;

·      требований, наличия допусков СРО у ЛОС. 

·      требований к порядку осуществления строительного контроля, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.

За нарушение указанных требований применяются меры административного воздействия указанных в статьях 9,4; 9,5; 9,5.1 КОАП РФ. Штрафные санкции достаточно суровые в денежном эквиваленте. Но самое серьезное наказание для Застройщика или ЛОС это приостановление работ на срок 60 или 90 суток, что резко сдвигает сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому главной задачей ГИП (менеджера) как на нижнем уровне (строительное производство), так и на верхнем уровне — контроль качества за строительной продукции – это строгое выполнение требований нормативных документов. Это и есть управление рисками в строительстве, их минимизация. 

В конце строительства по результатам государственного строительного надзора выдается заключения о соответствии построенного, объекта капитального строительства указанным в п.1 части 5 ст. 49 ГрК

требованиям утвержденной ПД. Это один из документов необходимый для ввода объекта в эксплуатацию в соответствие со статьей 55 ГрК РФ.

Исполнительная документация на ОКС хранится у застройщика или эксплуатанта на весь период эксплуатации данного объекта. Проектная документация является основанием для последующей эксплуатации ОКС . согласно статьи 36 ФЗ № 384; Статья 55.24. ГрК №Требования законодательства РФ к эксплуатации зданий, сооружений». 

Необходимо помнить, что успешная реализация строительного проекта требует комплексного подхода и внимательного контроля на всех этапах. Важно заранее предусмотреть возможные риски и разработать механизмы их минимизации.

Заключение

Успешная реализация строительного проекта требует профессионального подхода на всех этапах. Особое внимание следует уделять превентивному управлению рисками и обеспечению качества строительно-монтажных работ.

Автор: Д.В. Работкин, заместитель директора Института стоимостного инжиниринга и контроля качества строительства, эксперт с 20-летним опытом в строительной отрасли.

Статья подготовлена в рамках конкурсной программы Всероссийского открытого конкурса «Лидеры строительной отрасли — 2025»

Фото: Межрегиональный Информационный Центр