Не все знают, как можно обменять вторичку на квартиру в новостройке. О вариантах решения этого вопроса нам рассказал генеральный директор группы компаний BSA Татьяна Писаренко.
Надо что-то менять
Красивые и благоустроенные жилищные комплексы растут, как грибы после дождя, не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. И многие россияне задумываются о том, как изменится их жизнь, если они переедут из старого фонда в более комфортные многоэтажки.
Причины для того, чтобы обменять вторичку на квартиру в новостройке, могут быть разные. У кого-то выросла семья, другого не устраивает отсутствие парковки или локация, третьему по статусу не подходит старый фонд, а четвертый хочет жить по соседству с друзьями…
Часто у потенциальных покупателей жилья в новостройках не накоплена сумма на первоначальный взнос по ипотеке. Они рассчитывают использовать в качестве взноса сумму от продажи своей старой квартиры. Но в этом случае возникает ряд сложностей: как быстро продать квартиру? Где жить, пока совершаются сделки купли-продажи?
Есть варианты
Татьяна Писаренко выделяет три возможных способа избавления от этих проблем, заключающихся в «обмене» одного жилья на другое.
Первый — договор мены или альтернативные сделки. В данном случае в договоре сразу прописываются условия, на которых приобретается новый объект с одновременной передачей прав по старому.
Второй – trade-in. Аналогичные программы существуют в автосалонах или магазинах бытовой техники. Он подразумевает, что старую квартиру клиента выкупает застройщик или другое юридическое лицо с определённым дисконтом и далее реализуют её независимо от бывшего собственника. Обычно покупка проходит с дисконтом от 10 % от рыночной стоимости. Таким образом организация, выкупающая квартиру, закладывает свои дальнейшие расходы на ее продажу. «Плюс для клиента в том, что он гарантированно и в короткие сроки получает деньги, необходимые для покупки квартиры в новостройке. Также застройщики фиксируют для клиента стоимость квартиры, что особенно актуально в период ажиотажного роста цен, который наблюдался на рынке в 2020 и 2021 годах», — поясняет эксперт.
Третий вариант — риэлторская продажа. «Он подразумевает заключение застройщиком или другим юридическим лицом договора на реализацию (поиск клиента и сопровождение продажи) старой квартиры клиента. В нашей компании в рамках программы «Support-продажа» мы также фиксируем для клиента стоимость новой квартиры на время реализации старой», — комментирует Татьяна Писаренко. Основное преимущество данного варианта над классическим trade-in в размере дисконта. Он гораздо меньше. Для клиента это означает более выгодную продажу и больший первый взнос в случае покупки новостройки в ипотеку.
Кому это выгодно?
По оценке эксперта, все вышеперечисленные варианты выгодны покупателям тогда, когда рынок первичной недвижимости находится в стадии активного роста, потому что застройщики в рамках данных программ фиксируют стоимость новой квартиры. И, конечно, выгодно клиентам, которым требуется переехать в новое жилье срочно.
У застройщиков тоже есть свой интерес. Они участвуют в «обменах», чтобы не упустить большую долю покупателей. Поэтому подобные программы очень популярны, например, в столице. Практически все крупные застройщики активно их практикуют. Некоторые, в том числе, дополнительно привлекают инвесторов гарантированной доходностью инвестиционной покупки.
Мошенники не дремлют
Важно помнить, что при проведении любых сделок с недвижимостью можно стать жертвой преступников. Татьяна Писаренко напоминает, что в перечисленных вариантах «обмена» очень важно, какая форма договора используется. «Нужно помнить, что покупка квартиры в новостройке всегда должна соответствовать 214-ФЗ и производится по ДДУ. Также особое внимание стоит уделить условиям оплаты, срокам и условиям расторжения в случае отказа или ненадлежащего исполнения договора. Поскольку речь идёт, по сути, о двух сделках сразу, нужно быть вдвойне внимательным», — советует эксперт.
Существует схема, которую нельзя в полной мере назвать мошеннической, но и честной ее не назовешь. Когда компания обещает продать квартиру клиента по завышенной цене, предлагая купить новостройку с отсрочкой платежа, оплатив аванс. В итоге старую квартиру компания продает не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек при этом вынужден где-то искать деньги, чтобы перекрыть разницу в стоимости, иначе может потерять аванс за новостройку.
Такие случаи возникают часто как по вине застройщика, так и по вине клиента. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно предусмотреть в договоре условия возврата в случае, если застройщик не смог выкупить или продать квартиру клиента по нужной цене. Но и клиентам стоит реально оценивать ситуацию и не завышать ожидания по стоимости продаваемой квартиры.
Амина Колямина