В строительной сфере, как и в любой другой, есть компании, которые находятся в авангарде, и те, что имеют плохую репутацию. Проблема в том, что на улицах наших городов мы видим результаты работы как первых, так и вторых: и новенькие уютные микрорайоны, и уродливые долгострои. Глядя на замороженные стройки, которые так и не стали чьим-то жильем или местом работы, а превратились в площадки для подростковых игр или свалки, мы вполне резонно задаемся двумя классическими вопросами: «Кто виноват?» и «Что делать?». Ответы на них получить в каждом конкретном случае тяжело. А уж в общем… Поэтому сегодня мы остановимся на одном из аспектов — важнейшей связке участников стройки: застройщики – подрядчики и разберем, какие требования к подрядчикам предъявляют застройщики?
Журналист «Строй Медиа» обсудил с представителями отрасли, на что ориентируются застройщики, чтобы не ошибиться в выборе подрядчиков.
Давайте разберемся, как формируется и функционирует этот симбиоз. Исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников поясняет:
— Чаще всего застройщик заключает договор генерального подряда, а уже затем генподрядчик выбирает субподрядчиков и поставщиков на все остальные работы (СМР, инженерию, отделку и т.д.). Как происходит выбор генподрядчика? Это может быть тендер (что обязательно для проектов с госучастием и для публичных компаний – ПАО), это может быть договор с собственной структурой внутри одного холдинга (группы компаний).
Для осуществления контроля за выполнением взятых обязательств утверждается график строительных работ, учитывающий плановые сроки ввода корпусов. Каждый месяц генподрядчик составляет подробные отчеты с фотографированием всех объектов (одновременно на площадке может вестись строительство сразу нескольких зданий). В отчетах указывается перечень использованных материалов, список работ с обозначением степени готовности. Отчеты отправляются и заказчику, и финансовому партнеру (в банк). При небольших отставаниях от графика проводятся внутренние проверки, совещания, анализ ситуации, — в общем, принимаются меры, чтобы войти в график. Если отставание серьезное, оно влечет за собой перенос сроков ввода с соответствующим внесением изменений в проектную декларацию и уведомление дольщиков. Это крайне нежелательная ситуация, но она не редка (например, перенос на три-шесть месяцев считается в пределах нормы). И, кстати, это также может быть связано со сменой подрядчика.
В идеале пара застройщик – подрядчик (генподрядчик) должна представлять собой крепкий дружеский союз. «Мы выбираем не просто подрядчика, мы выбираем партнера, – уверена коммерческий директор GRAVION Елена Тарасова. — И очень важно, чтобы он не был компанией «одного проекта» и имел соответствующие ресурсы для реализации. Срыв сроков со стороны подрядной организации не увеличит стоимость его работ, но ляжет дополнительными расходами на плечи застройщика». Действительно, и большую часть репутационных потерь в случае невыполнения обязательств понесут на себе застройщики.
Какие претензии чаще всего предъявляют застройщики к подрядчикам?
Как мы видим. наиболее важные критерии работы подрядчиков, к которым и возникают вопросы у застройщиков — сроки и качество выполнения работ. «Подрядчик всегда находит повод, чтобы увеличить сроки строительства. Чем дольше строишь, тем больше цена. Если застройщик плохо контролирует подрядчика, то сразу ухудшается качество. Что-то приходится переделывать, появляются проблемы и недочеты». – утверждает основателя корпорации S.Holding Алексей Шепель.
Деньги – не главное
Казалось бы, если застройщики чаще всего выбирают подрядчиков через тендеры, значит определяющим условием при выборе должна являться стоимость работ. Но. применяя такой подход на практике. застройщики только умножают свои печали.
«Безусловно, цена договора – крайне важна, и при проведении тендеров она играет огромную роль. Однако все, кто работает в строительстве не первый год, понимают, что необходимо оценивать и предыдущий опыт потенциального партнера. Никто не хочет, чтобы стройка встала, если пришлось менять генподрядчика в самом разгаре строительства. Это влечет за собой перезаключение огромного числа договоров, могут быть пересмотрены цены контрактов, пострадает экономика проекта, сдвинутся сроки ввода. Это никому не нужно. В особенности теперь, когда большинство проектов строится с участием средств банка (через эскроу), банк тоже имеет влияние на выбор и оценку генподрядной организации, так как банк заинтересован в благополучном завершении стройки», – разъясняет Роман Мирошников.
Все эксперты сходятся во мнении, что цена не может быть основополагающим фактором. застройщики должны подходить к выбору партнера комплексно. Алексей Шепель отмечает, что «для больших проектов коммерческие структуры выбирают надежного подрядчика, чтобы у него был сформирован штат строителей, чтобы была техника, и именно эти критерии оцениваются дорого. Почему наши турецкие коллеги-подрядчики строят самые дорогие объекты? Потому что они соответствуют всем вышеперечисленным критериям, и при этом строят очень дорого и надежно».
Елена Тарасова, делясь опытом своей компании, рассказывает о применяемой ими методике комплексной оценки потенциальных подрядчиков: «Для проведения тендера подготавливается техническое задание на закупку, в котором подробно указывается, какой подрядчик необходим и какие обязательные требования предъявляются. Обычно таких критериев около десяти. Это и опыт компании на конкретном виде работ, и общий стаж работы, и оборот компании на данном виде деятельности. В дальнейшем все участники тендера анализируются на соответствие каждому пункту и им выставляется оценка в рублевом эквиваленте.
Методику оценки в рублях применяют очень мало компаний, поскольку это достаточно сложно. От бальной системы в нашей компании отказались как от менее эффективной.
Таким образом, мы получаем две стоимости: 1 – фактическую, которая озвучивается в коммерческом предложении, 2 – реальная (приведенная), в которую «зашиты» все критерии тендера. При выборе большее внимание уделяется как раз второй цене, поскольку более дорогой подрядчик в итоге может обойтись дешевле, чем тот, который предлагал меньшую стоимость. Это псевдоэкономика».
Мы убедились, что выбор генерального подрядчика является одним из ключевых моментов процесса стройки. Ведь именно от него в итоге напрямую будет зависеть успешность проекта в целом. И если застройщики ответственно относятся к выбору, они могут избавить себя от множества проблем в будущем и набрать очков на рынке. Или наоборот испортить репутацию и наплодить долгострои. А требования к подрядчикам, которые предъявляют застройщики, не должны ограничиваться адекватной ценой.
Амина Колямина