Ограничение ипотеки от застройщика приведет к падению спроса на новостройки и снижению цен, для поддержки продаж девелоперы будут запускать новые программы и акции, считают эксперты

Банк России намерен ограничить распространение ипотечных программ от застройщиков по низким ставкам, включая ипотеку под 0,1%. В таких кредитах регулятор видит риски как для покупателей новостроек, так и для всей отрасли в целом и даже допускает риск возникновения ипотечного пузыря.

Вместе с аналитиками рассказываем, какую долю сейчас занимает ипотека от застройщика и что будет, если ее не станет.

Почему ЦБ против субсидированной ипотеки

Банк России считает, что ипотека от застройщиков по низким ставкам вводит в заблуждение покупателей и искусственно толкает вверх цены на жилье. По мнению регулятора, низкие ипотечные ставки достигаются за счет комбинации из завышения стоимости жилья на 20–30% по сравнению с рыночной ценой и льготной ипотекой, субсидированной государством. Комиссию в 20–30% стоимости жилья, которая ложится на плечи покупателя, застройщик платит банку. Последний выдает кредит по низкой ставке.

Для заемщика такая ипотека выгодна, если он не собирается погашать ее досрочно, а будет выплачивать 20–30 лет. Но если у заемщика возникнут трудности с обслуживанием кредита, то он столкнется с проблемами, предупреждает регулятор.

К числу рисков ЦБ относит также рост долговой нагрузки застройщиков, невозможность обслуживания кредитов, увеличение срока выплаты ипотеки, а также рост нагрузки на госбюджет, поскольку часто ипотека от застройщика комбинируется с госпрограммами.

Какие меры по ограничению рисков предложил ЦБ

С целью сокращения рисков Банк России уже разработал свои меры. В частности, регулятор планирует:

ввести дополнительные надбавки к коэффициенту риска;

увеличить уровень резервирования средств в случае, если ипотечная ставка ниже рынка;

поменять принципы информирования россиян о таких кредитах. В том числе могут быть разработаны поправки к ФЗ «О потребительском кредите (займе)», которые обяжут банки при расчете полной стоимости кредита (ПСК) учитывать переплату за приобретаемое в «ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика). Такой подход к расчету ПСК позволит заемщикам сравнивать относительные расходы на льготную ипотеку от застройщика и классическую ипотеку, считает регулятор.

Ипотека от застройщика занимает до 70%

Сегодня ипотека от застройщика по низким ставкам пользуется популярностью. По результатам опроса ЦБ пяти крупнейших ипотечных банков в июне почти две трети всей ипотеки на рынке новостроек выдавалось именно в рамках комбинированных программ. А средневзвешенная ипотечная ставка на новостройки в июне упала до рекордно низких 3,7% и оставалась на таком уровне до августа. Для сравнения, еще в январе этот показатель был почти 6%. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», на программы от застройщиков (включая комбинированную ипотеку и ипотеку по околонулевым ставкам) на московском рынке новостроек приходится от 50% до 70% выдач. В ЦИАН оценивают этот показатель в 40–50%, аналитики ФГ «Финам» — в 60% (включая госпрограммы).

По оценкам экспертов агентства недвижимости «Бон Тон», в массовом сегменте новостроек Москвы на ипотечные сделки под 0,1–1% приходится около 70%. «Околонулевые программы остаются драйвером продаж. Для потребителя цена квартиры становится величиной факультативной, он больше смотрит на ежемесячный платеж. Особенно это характерно для тех, кто покупает квартиру для дальнейшего проживания, а не для скорой продажи», — говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.

Сами застройщики называют похожие цифры. В проектах ГК «Инград» на собственные ипотечные программы приходится около 50% выдач, в проектах ГК ФСК — 70%. «В среднем за год это около 70%, за третий квартал субсидированные программы ориентировочно составили 80% от общих выдач по ипотеке», — пояснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Ипотека в общем объеме продаж во всех проектах компании «Донстрой» сейчас составляет 51%, доля сделок по программе субсидирования от застройщика при этом достигает 21%, рассказала руководитель департамента продаж «Донстроя» Анна Коробкова. По ее словам, компания не планирует отказываться от собственной программы субсидирования. «Мы не повышаем цены. Изначально, формируя нашу программу, закладывали определенный собственный расход, который готовы субсидировать в ипотечные сделки клиентов, не перекладывая это в стоимость квартиры. Соответственно, мы свою финансовую модель не поменяли», — сказала Анна Коробкова.

Ипотека под 0%: когда появилась

Ипотека от застройщика стала популярной в 2020 году во время пандемии COVID-19. Девелоперы для поддержания продаж стали активно предлагать специальные программы по низким ставкам. Весной этого года из-за падения спроса ипотека от застройщика получила новый виток развития, причем чаще всего речь шла о кредитах под 0,01–0,1% на весь срок кредитования.

Что будет со спросом на новостройки в случае запрета

Действия ЦБ по ограничению ипотеки от застройщиков отрицательно скажутся на спросе и на рынке недвижимости, поскольку все же значительную долю ипотечного рынка занимают именно такие программы, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева, добавляя, что обвала рынка не произойдет.

«Рынок недвижимости совершенно очевидно перегрет и сейчас входит в глубокую стагнацию — спрос снижается, поэтому застройщики будут меньше строить. В перспективе до конца года мы не ожидаем улучшения положения, а дальнейшие перспективы будут более понятны, когда стабилизируется политическая и экономическая ситуация», — считает Наталия Пырьева.

Запрет на такие схемы субсидирования может привести на коротком отрезке времени к падению продаж новостроек и снижению выдачи ипотеки примерно на 10–15% в дополнение к общему снижению спроса, вызванному ростом беспокойства из-за неопределенности ситуации у потенциальных покупателей, добавляет заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов.

По мнению Валерии Цветковой из «Бон Тон», падение спроса ипотечных сделок в Москве может достигать 30%. «Если ЦБ ограничит сделки с низкими ставками, на замену придут программы под, например, 1,99% или 2,99% [годовых], а также останутся льготная ипотека и стандартные программы. Таким образом, спрос переориентируется. Оформлять ипотеку продолжат, но уже по другим ставкам. Поэтому снижение может составить не более 20–30%», — пояснила она.

Однако реальное влияние на рынок новостроек можно будет оценить, когда появятся нормативные акты, а не только словесные интервенции, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. От того, что именно будет ограничено (только программы по 0,1% или все, что ниже условий по льготной ипотеке), зависят параметры снижения спроса на коротком отрезке как реакция на это событие, пояснил он.

Но длительного и глубокого снижения продаж из-за ограничения таких программ Алексей Попов не ждет, поскольку, по его мнению, на смену ипотеке от застройщиков придут новые программы, которые станут поддерживать спрос. «У застройщиков будет возможность перейти от продажи «скидок на ежемесячный платеж» к продаже «скидок на цену квартиры», — уточнил эксперт. При этом в большой степени уровень спроса будет определяться общей повесткой и состоянием экономики, добавил главный аналитик ЦИАН.

Цены вернутся к реальным

Возможное сокращение и ограничение субсидированной ипотеки от застройщика окажет давление на цены. При сокращении программ субсидированной ипотеки можно ожидать формального снижения средних цен продажи новостроек, считает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. «Но с точки зрения денежных поступлений для застройщиков существенных изменений не произойдет», — сказал он.

Введение требований, делающих такое кредитование слишком затратным для банков, приведет к минимизации подобных схем, но оставит возможность реального субсидирования ставки от застройщика, добавил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета. «Если речь пойдет о существенном снижении продаж, то застройщики пойдут на реальные скидки, а не будут, как сейчас, завышать стоимость квартиры ради мнимого субсидирования», — сказал Александр Цыганов. «Можно ожидать формального снижения средних цен из-за отсутствия предложений по завышенным на 15–20% и более ценам, которые компенсировали отсутствие процентов по кредиту», — допустил он.

Для привлечения клиентов застройщики уже идут на уступки и предлагают скидки, говорит Валерия Цветкова. По ее словам, цены на новостройки в Москве с пиковых значений мая снизились на 13%. «Есть основания полагать, что тенденция к снижению цен сохранится до конца года. Стоимость квартир на первичном рынке может опуститься еще на 10–15%, но это очень условный прогноз, поскольку сохраняется крайняя степень неопределенности в экономическом и политическом плане», — сказала эксперт.