Квартиры-фантомы за реальные деньги. Это когда рубли выплачены, а собственные квадратные метры так и остались в мечтах. С такой ситуацией столкнулись многие россияне. Для них даже термин придумали – обманутые дольщики. Годами эти люди оббивали пороги инстанций в поисках справедливости. И столько же понадобилось властям, чтобы найти решение проблемы. 

Удобная это форма – долевое строительство. Казалось бы, подписал договор с застройщиком хоть на стадии проекта, плати частями и жди, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Выгодно для будущих новоселов – цена квадратного метра примерно на треть дешевле, чем в готовом доме. И застройщику хорошо – получает «живые» средства, не обложенные кредитами. 

Только новоселье для многих дольщиков зачастую откладывается. Когда на годы, когда навсегда. Причины схожи, как под копирку. Застройщик обанкротился. Здание так и осталось недостроем. А люди и квартир не дождались, и «кровные» потеряли. 

Сколько россиян заплатили за воздух

Сегодня по официальным данным в России 2,6 тысячи жилых долгостроев в 74-х регионах, которые так и не стали жилыми домами. Они числятся в Едином реестре проблемных объектов. В них вложили свои инвестиции почти сто пятьдесят тысяч дольщиков. Тех самых, которых принято называть обманутыми. Но это – сейчас. Несколькими годами ранее их было гораздо больше.  

Проблема коснулась чуть ли не все регионы. Но масштабы отличаются. К примеру, в Алтайском крае было всего 53 человека, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Меньше двухсот — в Орловской и Кировской областях, а также Югре. А где-то количество обманутых дольщиков исчисляется тысячами. 

Наиболее сложной ситуация остается в Москве, Подмосковье, Ленинградской и Нижегородской областях, а также в Краснодарском крае. 

Не по Сеньке шапка

У каждой аварии есть имя, фамилия и должность. Эту фразу приписывают сталинскому наркому Лазарю Кагановичу. И она, фраза, вполне подходит и для «спящих» строек. У каждой из них – свое «снотворное». Кому-то из застройщиков не повезло — разорился. Кто-то начал строить, не собрав полного пакета документов, понадеявшись на лояльность чиновников. Авось потом удастся договориться. Другие и вовсе взялись за возведение домов, не имея опыта в строительстве. Это и «подвело». Все-таки жилой дом – не собачья будка. Технические нормы и стандарты еще никто не отменял. 

Но порой появляются обстоятельства, о которых на стадии заливки фундамента и подумать никто не мог. Так, к примеру, произошло и с жилым комплексом «Филатов луг» в новой Москве. В сентябре 2019 года Мосгорсуд остановил строительство из-за того, что руководство аэропорта Внуково отозвало ранее выданное согласование. Мол, расположение и этажность домов повлияют на безопасность полетов. А высотки к тому моменту готовилась к сдаче. 

В одночасье более 1,4 тысяч человек пополнили когорту обманутых. К счастью, для решения их жилищной проблемы понадобилось пару лет. 25 ноября текущего года суд снял все ограничения. Но Фортуна улыбается далеко не всем дольщикам. 

Когда застройщик — аферист

По данным экспертов, за 12 лет россияне вложили в долевое строительство 3,5 триллиона рублей. Но не все дома «познали» своих жильцов. Случаев мошенничества в этой сфере – как грибов после дождя. Следователи только успевали возбуждать уголовные дела. В Астрахани за хищение был осужден застройщик. Почетный гражданин города, между прочим. В Алтайском крае руководители строительных компаний отправились в исправительные колонии. И это далеко не полный список. 

Аферы продолжают «всплывать» и «всплывать». Так недавно в Уфе завели два дела об обмане дольщиков. По данным следственного комитета Башкирии, неустановленные лица из числа руководства ООО «Зеленая роща» и ООО «Литер 4» похитили средства 481 гражданина. Речь идет о сумме в 992 миллиона рублей. Ранее еще по двум домам здесь были возбуждены уголовки. А в Калининграде в обмане дольщиков обвинили главу стройфирмы, которая должна была еще в 2017 году сдать дома в поселке Невское. Увы, этого не произошло до сих пор. 

Чуть ли не в каждом регионе есть антигерои, которые нашли способы присвоить чужие деньги. И далеко не всех мошенников удалось привлечь к ответу. Кого-то правоохранители ищут до сих пор. Впрочем, это и неудивительно. С такими-то средствами заграницей можно жить до глубокой старости. И безбедно. 

Впрочем, главная проблема – не в аферистах-мошенниках, и не в доверчивых дольщиках, а в законодательных пробелах, которых было предостаточно. 

Идея от аргентинского президента 

Отметим, сама идея долевого строительства в общем-то эффективная. И пришла она из Аргентины времен правления Рауля Альфонсина. В начале 80-х годов прошлого века в той стране «царила» финансовая нестабильность и гиперинфляция. В 1985 году аргентинский президент запустил программу под названием «Строительство по справедливости». Было создано специальное общество, которое принимало денежные взносы от граждан. Эти деньги направлялись на возведение жилых домов. Будущие жильцы получали акции. Накопив их, люди становились собственниками квартир площадью, эквивалентной внесенной сумме. 

Аргентинский вариант доработали в Великобритании. Правда, британские фирмы обошлись без создания акционерных обществ. Они продавали квадратные метры будущего жилья. И именно эта схема, по сути, и применяется в настоящее время. 

Прототип из «советов»

Но и россияне были не промах. Точнее, тогда еще жители СССР. По долевому возведению жилых домов они опередили и аргентинцев, и британцев аж на несколько десятилетий. Такое строительство появилось еще во времена НЭПа, в 20-х годах прошлого века. Жильцы могли брать дом в аренду у местных властей. За свой счет содержать здание, оплачивать ремонт, сдавать свободные площади в субаренду. А то и вовсе выкупить строение. Понятно, что такие жилищные кооперативы «умерли» вместе с НЭПом. Негоже советским гражданам вживаться в образ рантье. 

Но идея участия граждан в долевом строительстве не пропала. Вторая волна пришлась на 60-е годы. Городское население росло. А жилье по-прежнему было в дефиците. Вот и разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы. Люди инвестировали свои накопления в строительство. Но это лишь «капля в море». Миллионеров тогда в стране не было. Легальных, во всяком случае. «Львиная» доля возведения многоэтажек финансировалась за счет государственных средств через банковские кредиты. Размер ссуды достигал 70 % под 0,5 % годовых на 25 лет.  Причем, возведение таких домов шло по плану капитального строительства. То есть, государство было и планировщиком, и заказчиком, и застройщиком. Тут уж по части мошеннических схем не побалуешь. Потому и гарантия, что новоселье удастся справить, была чуть ли не стопроцентная. 

Нередко в строительстве принимали участие и будущие жильцы. Приходили на стройплощадку после основной работы. Месили бетон, помогали с отделочными работами, подносили кирпичи, убирали мусор. В общем, были на подхвате. 

О кооперативной квартире грезили многие. Только позволить себе могли далеко не все. Квадратный метр в кооперативе в среднем стоил 250 рублей. Почти как среднемесячная зарплата советских граждан. Стандартная двушка могла обойтись примерно в 7 тысяч рублей, а трешка – порядка 11-и. Приличные деньги по тем временам! Не случайно в общем объеме жилищного строительства доля кооперативного жилья составляла порядка 8 %. 

Новый этап долевого строительства

С распадом СССР Россия перешла на другие экономические рельсы. Государство в строительство кооперативных домов больше не вкладывалось. Да и в целом бюджетное вливание в жилищное строительство почти иссякло. А вопрос с жильем в стране не потерял актуальности. Снова вспомнили о привлечении средств граждан, а также частных строительных компаний, которых к тому моменту немало «народилось». 

Но вот беда – четких правил на законодательном уровне не было. Этим и воспользовались мошенники. Тогда-то, в 90-х и появились первые обманутые дольщики. И ежегодно их «армия» получала до пятидесяти тысяч «новобранцев». Поэтому в 2004 году был принят федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В нем «прописались» несколько ключевых ограничений для застройщиков: запрет брать деньги за квартиру до получения разрешения на строительство, обязанность вносить в соглашение сроков и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать договор для страховки от двойной продажи жилья. 

Однако это не было панацеей от банкротства девелоперов. У застройщиков было еще много свободы. Особенно по использованию денег дольщиков. 

А закон, кстати, до сих пор действующий. Конечно, с изменениями и дополнениями, которых за 17 лет было внесено множество. 

«Узда» для девелоперов

Конечно, в некоторых регионах пытались решить проблему собственными силами. Точечно это удавалось. Так в 2017 году в Самарской области достроили четыре проблемных дома. А в Пермском крае – девять. Свыше двух тысяч самарских и пермских семей получили квартиры. Где-то срабатывало предоставление девелоперу земельного участка в аренду без торгов. К примеру, в Саратовской, Пензенской, Нижегородской и Ивановской областях. В Волгоградской области застройщикам помогали получить компенсацию на присоединение дома к инженерным сетям.  А в Ростовской ввели субсидии для обследования технического состояния недостроя. 

Но возможности казны у регионов разные. Требовались общие правила, единые для всей страны. Правительству, минстрою и госдуме пришлось изрядно потрудиться, чтобы создать действенный механизм для защиты дольщиков. В 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. В него застройщики обязаны перечислять 1,2 % стоимости каждого договора. Это некая страховка на случай банкротства строительной организации.  

Требования к девелоперам ужесточились. Да и в целом стройки попали «под колпак». Точнее – в единую информационную систему «Наш.дом.рф». Именно на этом портале застройщики обязаны размещать всю информацию о своих проектах, к реализации которых привлекаются средства дольщиков. 

Не остались без «пригляда» и финансы. Так в 2019 году девелоперы перешли на эскроу-счета. То есть, застройщики не могут строить напрямую на деньги дольщиков. Они, эти деньги, до ввода дома в эксплуатацию остаются на сохранении в банках. И девелопер сможет их получить лишь после выдачи ключей. На таких счетах, по данным центробанка РФ, уже скопилось порядка 1,4 триллионов рублей. 

Но это – защита на будущее. А что же делать тем, кто уже «попался»?

Индивидуальный подход – к каждому долгострою

А ими занялся Фонд защиты дольщиков, основные средства в который поступают из федерального и регионального бюджетов. Год назад глава государства подписал закон, по которому Фонд может достраивать проблемные дома. Самостоятельно или совместно с регионами. При этом часть квартир будет выделено очередникам, которые нуждаются в жилье. К примеру, многодетным семьям или инвалидам. Решение по каждому недострою принимается отдельно. Экспертная группа решает, есть ли смысл его достраивать. Или проще пострадавшим выплатить компенсацию. 

Сейчас, по данным Фонда, осталось 146 тысяч обманутых дольщиков. По ста тысячам уже определились. Эти люди получили квартиры или деньги. Но в будущем предпочтение скорее всего будет отдаваться все же выплатам. Причина – в росте себестоимости строительства. Об этом заявил генеральный директор Фонда Константин Тимофеев на расширенном заседании комитета по строительству и ЖКХ госдумы.

Кроме того, как признает Тимофеев, принимать решение по оставшимся объектам все сложнее, поскольку не все документы есть в наличии. Или вот другой пример, астраханский. Несколько лет назад 140 дольщиков оформили право собственности на свои недостроенные квартиры. А позже не попадали под условия Фонда. Астраханцам пришлось в арбитражном суде отыгрывать назад, отказываясь от своего имущества. Недавно им начали выплачивать компенсации. 

Города без долгостроев

Надо сказать, что принятые меры сработали. Последние пару лет долгоиграющую проблему удалось не просто сдвинуть с мертвой точки, а придать ей значительное ускорение. Все больше регионов рапортуют о сдаче в эксплуатацию бывших долгостроев. Вот несколько «свеженьких» примеров.

Нижегородская область. В конце ноября более ста семей получили квартиры. Радостной новостью поделился вице-премьер Марат Хуснуллин в социальных сетях. 

«На этой неделе у нас много хороших новостей для дольщиков! Разрешение на ввод получили два корпуса ЖК «Новинки Smart City” в Нижнем Новгороде. 110 семей получат свои квартиры! На следующей неделе уже начнётся выдача ключей», — написал заместитель председателя российского правительства своем аккаунте. 

Строительство этого жилого комплекса началось в 2014 году. Спустя 4 года застройщик был признан банкротом. «Новинки Smart City» стал одним из «первенцев», «возрожденных» с помощью механизмов Фонда. 

В Ростовской области в текущем году из реестра проблемных исключили 30 домов. Удалось защитить права более двух тысяч ростовчан. Волгоградская область сократила количество пострадавших дольщиков на 86 %. Если в 2014 году их было почти 9 тысяч человек, то сейчас осталось 1,2 тысячи. 

Впрочем, продолжать можно долго. Практически каждому региону есть чем похвалиться. А в пяти и вовсе не осталось проблемных объектов – Мурманской и Псковской областях, Ненецком автономном округе, республиках Алтай и Тува. 

Что делать с дольщиками самостроев

Но есть граждане, которые хоть и пострадали от застройщиков, но к числу обманутых дольщиков не относятся. И, соответственно, не могут претендовать на помощь Фонда. Все дело – в основаниях покупки будущей квартиры. К примеру, если здание или его часть построены нелегально. И покупатель узнает об этом постфактум. 

В такой ситуации оказались 30 семей из Благовещенска, купившие квартиры в девятом и десятом подъездах многоэтажки, построенной ЖКС «Новый дом». Восемь подъездов этого здания включены в реестр проблемных объектов. А два последних – нет, поскольку возведены без разрешения. В итоге люди остались «за бортом», без компенсаций. 

И таких примеров достаточно много. Государство дольщикам самостроев помочь, увы, не может. Разве что на будущее усилить контроль за каждой строительной площадкой. 

К чему приведет слияние фондов

Что же касается проблемы участников долевого строительства в целом, то вице-премьер Марат Хуснуллин на заседании президиума правительственной комиссии призвал регионы ускорить работу по ее решению. 

«Я каждую неделю готов проводить наблюдательный совет по мере готовности проектов. Готовы документы на два-три дома – давайте их рассматривать в ручном режиме. Мы 95% проблемы обманутых дольщиков должны решить к концу 2023 года», — сказал заместитель председателя правительства. 

В госдуме рассматривается законопроект о продлении до 2024 года упрощенного порядка передачи земли тем девелоперам, которые возьмутся за достройку проблемных домов. По словам председателя госдумы Вячеслава Володина, это позволит регионам привлечь частных инвесторов, сэкономив бюджетные деньги.  

Кроме того, генпрокуратура собирается разрешить Фонду забирать имущество недобросовестных застройщиков. Это плюс 35 миллиардов рублей, которые могут пойти на завершение строительства. Именно в такую сумму оценивается собственность, на которую сейчас наложен арест. 

И еще: Фонд защиты прав дольщиков ждет объединение с Фондом содействия реформирования ЖКХ. Слияние должно произойти в рамках реформы институтов развития, объявленной председателем российского правительства Михаилом Мишустиным. Объединённая структура — Фонд развития территории, сможет заниматься строительством жилья по разным жилищным программам. 

Итак, заявления сделаны, необходимые механизмы приняты, деньги в казне заложены. Осталось дождаться 2023 года. Правда, появился новый риск, связанный с эскроу-счетами, ведь у банков нет стопроцентного иммунитета от банкротства. А страховка в данном случае распространяется лишь на сумму до десяти миллионов рублей. Но это уже совсем другая история.  

Ирина Чернухина