Пандемия сместила лидеров рынка коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости России проявил себя в этом году не самым лучшим образом, впрочем, шансов на какой-то другой сценарий у него не было, передает «РИА Новости». Пандемия сместила все акценты и поменяла все правила игры. Пострадали почти все. Исключение составляют склады, которые готовились к жизни онлайн заранее.

Ключевым событием 2020 года на мировом рынке инвестиций в недвижимость, безусловно, стала пандемия. Российский рынок не стал исключением, различия только в сроках. В России показатели упали во втором квартале, постепенно восстанавливались в третьем и «сдулись» под влиянием второй волны в четвертом. По предварительным итогам 2020 года объем инвестиций в недвижимость России может достигнуть близких к прошлому году значений, порядка 250 млрд рублей, прогнозируют в CBRE. Эксперты компании считают, что такая динамика в коммерческой недвижимости соответствует мировым трендам.

«Ликвидность глобального рынка инвестиций в недвижимость находилась на пике в 2018-2019 годах. В 2020 году, по нашим прогнозам, объем вложений сократится на 38% (до $670 млрд), однако за счет мирового переизбытка ликвидности уже в 2021 году ожидается рост на 50% до $1 млрд», — говорят в компании.

Поможет отечественному бизнесу и то, что в 2020 году ключевая ставка ЦБ была снижена до рекордно низкого уровня – 4,25%, что создает более доступные условия для привлечения финансирования. Увеличение спреда между доходностью недвижимости и низких процентных ставок может стать одним из основных стимулом инвестирования в недвижимость.

Коллеги из Knight Frank не столь оптимистичны. По их прогнозам, по итогам 2020 года нас ждет спад объема инвестиций, который составит около 230 млрд руб. – это на 18% меньше, чем годом ранее.

«Снижение обусловлено тем, что на фоне возрастающей неопределенности инвесторы в первой половине года предпочитали взять паузу в инвестировании в активы и можно было наблюдать закрытие преимущественно тех сделок, что находились на высокой стадии готовности», — говорит Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank.

«С начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений. Основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний. Их доля увеличилась до 94% в 2020 году против 74% в предыдущем году. При этом, инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 году увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга и региональных рынков сократились на 17 п.п. до 14% и на 5 п.п. до 4% соответственно», — рассказала руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

В Knight Frank отмечают, что снижение на рынке регионов связано в том числе с тем, что большинство инвестиций в региональные активы обычно приходится на торговые и гостиничные объекты, которые испытали наибольшее влияние карантинных ограничений, и большинство инвесторов отложили закрытие сделок в период неопределенности.

По данным компании, в этом году оставшиеся инвесторы вкладывались в площадки под девелопмент – 41% от общего объема (против 29% в 2019 году). Второе место занимает офисная недвижимость с 26% (33% в 2019 году), а третье – склады, доля которых возросла с 2% до 25% в структуре объема инвестиций.

«Мы ожидаем, что в будущем все большее количество инвестиционных фондов примет решение диверсифицировать свой портфель за счет качественных складских объектов, что в том числе обеспечит восстановление рынка инвестиций в недвижимость после кризиса. Что касается интереса международных инвесторов – им больше невыгодно наращивать свои портфели в России. На рынке остался сегмент розничных инвесторов, которые имеют желание вкладываться в недвижимость, но исторически для этого не было полноценных инструментов. Многие компании и профессиональные команды сегодня работают над тем, чтобы предлагать инструменты закрытых фондов недвижимости для розничных инвесторов», — комментирует Новиков.

Если с лидером инвестиционной активности – площадками под девелопмент — все более или менее понятно (они рассматриваются как хорошо растущий актив на форе роста спроса на новостройки), то «серебряный призер» в этом году чувствует себя не так уверенно. И это тоже объяснимо – кто будет инвестировать в офис, из которого «все ушли на фронт»? Только очень уверенный в завтрашнем дне инвестор. И таких оказалось немало. Вернее, довольно много оказалось тех, кто решил остаться в сегменте в ситуации сделок в последней стадии готовности.

По данным аналитика департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Полины Афанасьевой, с начала года до середины декабря в Москве (а именно этот рынок мы рассматриваем как ключевой центр деловой активности) объем сделок аренды и продажи офисной недвижимости составил 1,46 млн кв.м. Для сравнения — показатель 2019 года выше на 28%. По прогнозам, показатель может составить 1,52 млн кв.м по итогам года.

Stroy.Media