Реклама
Сегодня и завтра на первичном строительном рынке: как выбрать ликвидные новостройки для инвестирования?
424

Нестабильная геополитическая ситуация влияет на сектор новостроек как никогда. И хотя власти поддерживают этот сектор, вводя программы субсидированной ипотеки, покупатели все равно принимают решение долго и неуверенно. 

Сегодня и завтра на первичном строительном рынке: как выбрать ликвидные новостройки для инвестирования?Что будет с рынком в ближайшее время и как выбрать квартиру в новостройке для жизни или инвестирования, не рискуя? Об этом «Строй.Медиа» рассказал ведущий эксперт департамента новостроек компании Gorod.Estate* Максим Смирнов.

Что влияет на рынок новостроек сейчас?

В 2020 и 2021 годах весь рынок недвижимости отталкивался больше от локальных факторов и уровня конкуренции между застройщиками. Тогда на продажи влияли преимущества или недостатки конкретных проектов, это была здоровая конкуренция. Теперь рынок зависит от макроэкономической ситуации, и локальные показатели проекта отходят на второй план. 

Отслеживать нужно общее состояние экономики, уровень инфляции, ставку ЦБ, а также меры поддержки государства строительной отрасли. Ну и действие санкций, в состав которых входят и санкции по импорту и поставке комплектующих. Ориентироваться нужно и на курс валюты, а также на реальную покупательскую способность населения.

Ожидать ли подъем спроса?

Даже на падающем рынке ликвидные объекты будут раскупаться в первую очередь. Поскольку есть реальная перспектива существенного снижения количества новых проектов, имеет смысл вкладываться сейчас в ликвидные объекты в качественных жилых комплексах с хорошими планировками и видовыми характеристиками. В перспективе нескольких лет может образоваться дефицит таких объектов на рынке, и тогда такая квартира приобретет дополнительную ликвидность.

Те застройщики, чьи дома находятся только лишь на начальном этапе, будут решать логистические вопросы и искать варианты импортозамещения. На это потребуется время, а значит, есть вероятность переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию и запуска новых, что может привести к сокращению объема предложения на рынке жилой недвижимости. При этом стоит отметить, что девелоперы крайне подвижны в принятии решений и гибкие в плане управления, очень быстро приспосабливаются к новым реалиям и работают в высоком темпе. И даже чтобы таким компаниям наладить новые логистические цепочки и предоставить продукт, который нужен собственникам и инвесторам, — нужно время.

Отчего есть уверенность возникновения дефицита на первичном рынке? 

Ряд застройщиков уже отложили начало новых проектов, особенно сильно задумываются о старте новых строек из нескольких очередей.  На паузе проекты по офисам премиального уровня, то есть в перспективе к 2024-25 году может получиться дефицит новых качественных проектов. 

Но сколь не была бы тяжелой экономическая ситуация, это тем не менее окно для инвесторов и покупателей. И тут все просто: достаточно сейчас вложиться в ценный актив, который будет реально продать в перспективе 2023-25 годов. Поскольку именно к этому времени рынок ощутит дефицит элитного жилья. 

усилят надзор

Достроят ли текущие проекты? 

У крупных застройщиков проблем с этим не будет, так как правительством будет оказана помощь. Сам вопрос вызван проблематикой политической ситуации и экономической. И в этой связи важно ожидать заявлений первых лиц государства. 

Так президент России Владимир Путин еще в марте поручил правительству принять меры для завершения в установленные сроки строительство всех объектов с участием дольщиков. Как правило поручения такого уровня выполняются.

Государство дает сигнал, что вся строительная система под контролем государства. Поэтому от крупных застройщиков не ожидают банкротств.

Однако есть риски относительно работы более мелких девелоперов. Особенно тех, кто курирует 1 или максимум 2 объекта.

Еще одним хорошим сигналом является то, что уже в течение одного месяца было принято решение о введении льготной ипотеки, ставка для Москвы составляет 12% годовых ставка (12 миллионов рублей). Застройщики будут предлагать субсидировать ипотеку, это станет возможностью приобрести объекты по ставке в районе 7 или 8%. 

В результате ожидается приток спроса, инвестиций в недвижимость на эскроу-счета, подъем объема кредитования. Застройщикам останется выстроит новые логистические цепочки или найти альтернативы оборудованию, чтобы вовремя достроит объекты.

Что будет с ценами на первичном рынке? 

Март 2022 года показал ценовой скачек на все объекты в недвижимости. В апреле темпы роста цен на жилье в Москве сократились в 3,5 раза, как и прогнозировал IRN.RU.

Что будет дальше? Поскольку строительство дорожает, логистика импорта становится сложнее, то стоимость квадратного метра в новостройках будет дорожать. Но наш эксперт прогнозирует появления кратковременных акций для поддержания спроса, появления скидок на определенные лоты, субсидированная ипотека и персональные условия. Этими условиями и нужно пользоваться, чтобы выкупить объекты, которые вскоре попадут в категорию дефицита в сегменте недвижимости.

Как выбрать ликвидный объект? Критерии ликвидности квартиры в новостройке

  • Расположение

В цене будут всегда дома расположенные в исторически значимых локациях, в продуманных транспортных развязках, в окружении развитой инфраструктуры. 

  • Застройщик

У компании в работе должны быть как минимум 3-4 жилых комплекса и проверенный опыт сдачи объектов в эксплуатацию без временных и юридических нарушений. Кроме того, застройщик должен предоставить для совершения сделки эскроу-счета, если объект еще строится.

  • Собственная инфраструктура

Мы движемся в сторону создания таких “городков в большом городе”. Поэтому комплексы с разбитыми парками и спортивными площадками, собственными объектами социального плана, развлекательными точками буду всегда иметь более высокий спрос, чем обычная городская застройка вдали от основных транспортных артерий и социо-культурных объектов города.  

  • Архитектура

Жилые комплексы с идеей становятся трендом. Каскадные постройки с панорамными видами, комплексы заточенные на создание деловой среды или комплексы с богатой рекреационной инфраструктурой — имеют потенциал к росту спроса. 

  • Соседство

Что будет рядом? Есть ли еще подобные ЖК? Инвестиционно-привлекательные — это уникальные объекты, так что искать нужно обособленные проекты без конкурирующей среды рядом.

  • Планировка

Это основа комфортного наполнения жизненного пространства, первичное условия для жизни. Сейчас лидируют среди покупателей квартиры с панорамным остеклением, большим количеством окон и возможностью организовать более 1 санузла (кроме студий). 

Изучите рынок, интерес могут представлять новостройки, которые выходят на рынок с изначально большим дисконтом. Но в этом случае нужно изучить особенности конкретного ЖК, его окружение и перспективы развития локации.

промышленники

Обзор доступных новостроек в Москве, которые вырастут в цене спустя 3-5 лет, от эксперта «Строй.Медиа»

По мнению Максима Смирнова наиболее перспективные в части роста ценовой политики и популярности среди покупателей в настоящий момент:

  • ЖК «WOW»

Новостройка на земле Нагатинского полуострова. Восемь разноэтажных жилых корпусов с собственной инфраструктурой.  

  • ЖК «Level Южнопортовая»

Комплекс вблизи станции «Южный порт» откроется в 2023 году.  В рамках проекта будут возведены 14 корпусов высотой до 69 этажей, число квартир и апартаментов 一 более 6 000. 

  • ЖК «TREND»

Новостройка в 15 минутах от станции метро «Щукинская». Это новое слово в рамках систем «Умного дома».  Жилой комплекс оснащен современными системами энергоснабжения, вентиляции, кондиционирования, спринклерной системой пожаротушения, а также многоступенчатыми средствами безопасности.

  • ЖК «Level Мичуринский»

Масштабный проект в районе Очаково-Матвеевском в ЗАО Москвы на границе с природным комплексом «Долина реки Очаковки». 11 корпусов переменной этажности от 20 до 45 этажей. 

  • ЖК «Rotterdam»

Это пять 20-29-этажных домов между Варшавским шоссе и Нагатинской набережной. В районе с развитой спортивной инфраструктурой. 10–20 минут — и отсюда можно добраться до крупных заповедников «Коломенское» и «Царицыно». 

  • ЖК «Symphony 34″

Расположенный в 10 минутах от центра города, покупателей привлекает богатая инфраструктура района. Проект включает в себя 4 высотные башни и инфраструктуру с социальными объектами. 

  • ЖК «Shagal»

Отсюда до станции метро «Технопарк» — 20 минут.  Спроектированный с нуля на основе новаций и европейского градостроительного опыта. Весь район спроектирован по принципу 15‑минутной доступности: к любому объекту инфраструктуры ведет продуманный маршрут. Весь спектр социальной, деловой и досуговой инфраструктуры предусмотрен здесь.

  • ЖК «Павелецкая сити»

«Павелецкая Сити» — жилой комплекс бизнес-класса с необходимой инфраструктурой. Здесь будут возведены здания разной этажности от 9 до 46 этажей в стиле нью-йоркской архитектуры рядом с Москвой-рекой.  

  • ЖК «Slava»

Жилой комплекс Slava – это 6 корпусов с апартаментами премиум-класса, расположенные в Беговом районе у станции метро «Белорусская». Интересные планировочные решения, знаковые виды из окон, собственная инфраструктура для отдыха и развлечения.

  • ЖК «Level Причальный»

Расположен в столичном районе Хорошёво-Мнёвники — у Шелепихинской набережной недалеко от делового центра «Москва-Сити». Монолитные дома высотой до 33 этажей с закрытым двухуровневым двором, паркингом и широким выбором квартир обычного и редкого формата.

* «GOROD.Estate» входит в группу компаний Gorod&Partners. Это партнерство специалистов в области работы с недвижимостью, где для заказчиков доступны более 100 видов операций по недвижимости, включая покупку элитного жилья в Москве