Эксперты компаний CORE.XP и Level Group провели исследование динамики изменения цен на аренду офисных площадей в московских бизнес-центрах на различных этапах строительства.
К моменту завершения строительства цена одного квадратного метра офисной площади повышается в среднем на 40% по сравнению с начальными этапами возведения здания. Этот рост обусловлен увеличением стоимости строительных материалов, изменениями курса валют и затратами на оплату труда рабочих.
За период с 2019 по 2024 годы средний годовой прирост цен на офисные объекты всех классов составлял 16%. Наиболее заметный рост наблюдался среди бизнес-центров класса А, которые составляют большую часть новых проектов (около 90%).
Исследования показали, что покупатели, приобретающие недвижимость на начальных этапах строительства, готовы заплатить больше, рассчитывая на будущий рост цен. По мере приближения окончания стройки темпы увеличения цен снижаются, поскольку риски становятся минимальными, а прогнозируемость доходности проекта возрастает.
По состоянию на февраль 2025 года, средняя стоимость квадратного метра в строящемся офисе класса А достигла отметки в 394 000 рублей, тогда как в уже введенных в эксплуатацию объектах она составляет 320 000 рублей. Для бизнес-центров с нарезанными площадями эти цифры несколько отличаются: 390 000 рублей за квадратный метр в строящихся объектах и 408 000 рублей — в готовых.
Инвесторы часто предпочитают приобретать офисные площади на начальной стадии строительства, чтобы извлечь выгоду от последующего удорожания недвижимости. Так, в течение первых двух лет они покупают от 40 до 60% всех доступных площадей. Пользователи, заинтересованные в приобретении офиса для собственного бизнеса, делают выбор ближе к окончанию строительства, когда выкупают порядка 80% помещений.
В 2024 году доля сделок с участием конечных потребителей, покупающих офисы для собственных нужд, выросла до 84%. Это было вызвано недостатком готовых предложений на рынке офисной недвижимости. Популярностью также пользуется комбинированная стратегия приобретения, когда часть площадей используется владельцем, а другая часть сдается в аренду.
Ожидается, что в 2025 году рост цен на офисные помещения будет продолжаться, учитывая повышение арендной платы, высокие ставки кредитования и низкий уровень вакантных площадей.
Фото: Kandinsky