Stroy.media продолжает собирать за одним столом видных деятелей, представляющих строительную сферу в регионах России. В августе проблемы отрасли обсудили в Астрахани, а вчера настала очередь Краснодара.
С приветственной речью к присутствующим обратился главный редактор Stroy.media Александр Алымов: «Хотел бы обратиться ко всем присутствующим с просьбой не стесняться в предложениях, потому что наша миссия – очень интересная и актуальная на данный момент. Наш портал занимается тем, что в ежедневном режиме публикует и мониторит ситуацию в строительной сфере. И мы формируем специальный пул предложений по развитию региона, которые в дальнейшем обязательно направим в соответствующие инстанции в правительстве России. И я думаю, что такое взаимодействие между журналистской братией, общественными и политическими структурами сейчас очень важно, особенно, когда в нашей стране реализуется ряд проектов, направленных на развитие новой инфраструктурной политики. В частности, вице-премьер Марат Хуснуллин очень большое внимание уделяет таким вопросам, как цифровизация, реновация и прочее. Я надеюсь, что сегодня у нас получится интересное обсуждение».
И оно получилось. Гости обсудили проблемы строительства и урбанистики в Краснодарском крае. Тема оказалась довольно болезненной. Шутка ли, в одной из краснодарских школ накануне дети пошли в 1 «Я» класс, что свидетельствует о банальной нехватке школ в этом районе. От этого в своём обсуждении и оттолкнулись участники мероприятия, которые попытались установить причины инфраструктурного кризиса, поразившего российские города и не обошедшего стороной Кубань.
Депутат Госдумы, член Центрального штаба ОНФ Наталья Костенко назвала одной из причин этого кризиса повышенный спрос, которым пользуются южные территории. По ее мнению, государственные программы, стимулирующие создание социальных объектов, попросту не поспевают за этим спросом. Еще одну проблему невозможно решить финансовыми вливаниями. Дело в том, что в Краснодаре банально заканчивается земля. «Нацпроект «Жильё» не учитывает ни миграционных тенденций, ни многих задач, которые ставит президент. Если мы ставим задачи перед регионами по застройке, то этим территориям нужно увеличивать финансирование по другим программам. Сейчас просто нет корреляции с программами строительства школ, детских садов, больниц и даже с программами благоустройства. Эти программы нужно пересматривать и синхронизировать», – заявила парламентарий.
Кроме того, Наталья Костенко обратила внимание на необходимость реновации Краснодарских улиц. Причем речь шла не только о центре и старых районах, но и новостроях, возведенных с нарушениями всевозможных норм. «Нам так или иначе придётся это делать с микрорайоном Музыкальный. Ещё лет 10-20 и мы столкнёмся там с новым аварийным жильём. Пожары там и сейчас регулярно случаются. Рано или поздно у нас встанет вопрос о сносе этого некачественного жилья», – добавила Костенко.
Дополнительным поводом к диалогу стало назначение Южному федеральному округу нового куратора – зампреда правительства страны Марата Хуснуллина. Куратор Крыма и строительной отрасли России уже успел посетить Краснодарский край. Марат Шакирзянович провёл ряд встреч, обозначив Кубань в числе наиболее перспективных регионов.
Важность этого назначения подчеркнула и выпускающий редактор Stroy.media Анастасия Вербина: «Марат Хуснуллин – это человек, который имеет большой опыт в строительной сфере. Его проекты в столице показывают, что человек более чем достоин этого назначения. И самое главное, его кураторство может принести нам пользу. Но для того, чтобы польза была максимальной, необходимо понимать, что происходит на местах, и с какими проблемами сталкиваются регионы».
Тему проблем социального строительства Краснодара подхватил член организации «Помоги городу» Владислав Амерханов. По его словам, часть этих проблем можно было бы решить за счёт изъятия земель под строительство социальных объектов. Однако такая процедура в законодательстве страны не предусмотрена. Сейчас изымать земли можно лишь под строительство линейных объектов транспортной инфраструктуры.
Администрация города неоднократно обращалась в Государственную думу для получения такой возможности. Однако вопрос с мёртвой точки пока не сдвинулся. «Если мы говорим о застройке новых территорий, то тут у нас ситуация более или менее стабилизируется. Потому что приняты новые правила землепользования и застройки, новый генеральный план принят. А там, где значительная часть территорий уже застроена, не обойтись без изъятия», — заявил урбанист.
Не остались в стороне от обсуждения и чиновники. «Мы очень сильно ощущаем, насколько разбалансированы наши нацпроекты. И сложно сказать, чья это вина. Но получается так: мы строим микрорайон и только через три года понимаем, что сможем там построить школу. А может и через пять», — рассказала замдиректора департамента архитектуры и градостроительства, главный архитектор Краснодара Наталья Машталир. По её словам, муниципалитет вынужден постоянно искать некие лазейки в законах, чтобы соблюсти баланс: на строительство инфраструктурных объектов нет средств, а если запретить строить без них, можно и вовсе заморозить строительную сферу. «И какие искать механизмы, мы не понимаем. Под это нет нацпроектов. Инженерные сети многие в частных руках. Очень сложное и запутанное законодательство, из которого непонятно, как их контролировать», — отметила архитектор.
Именно сложность с такого рода объектами может встать на пути и благоустройства. Даже при наличии на него денег всё может застопориться при необходимости в первую очередь произвести берегоукрепление или, например, построить очистные сооружения. Такая ситуация возникает, например, с реализацией проекта «Комфортная городская среда», который не подразумевает строительство инженерных сетей за его счёт. А это сужает спектр территорий, к которым он применим. «Для того, чтобы реализовать проекты, о которых жители нас давно уже просят, мы должны сначала там построить сети за другие деньги», — добавила Машталир.
В конце 2020 года законодательные органы внесли в Жилищный кодекс страны возможность заключения договоров комплексной застройки территорий. По задумке законодателей, это должно было решить часть такого рода проблемы. Однако предполагаются четыре формы существования такого документа. И одна из них подразумевает преобразование территории по инициативе города. Явный пример можно было наблюдать при московской реновации. Сейчас созданием такого положения о комплексном развитии территории, по словам Машталир, занимается и администрация Краснодара. Он мог бы помочь и с обновлением культурного центра краевой столицы.
«Рыночными методами сейчас сделать это невозможно. Опять же из-за вышеупомянутых сетей. И из-за того, что люди за достаточно плохие свои жилищные условия хотят очень хорошие и желательно в том же месте – в очень дорогой недвижимости», — отметила архитектор. При этом путь решения этих ситуаций по инициативе мэрии дал бы почву для диалога и с сетевиками и с собственниками помещений в центре города.
Амерханов же считает, что неплохо было бы дополнить имеющиеся четыре вида договоров ещё одним, который позволил бы муниципалитету «устанавливать свои правила» не только пре реновации, но и при освоении новых территорий. Главный архитектор добавляет: до заключения такого договора мэрия может застроить 10% территории, после – уже 40%.
Депутат заксобрания Краснодарского края и секретарь комитета по земельным и имущественным отношениям Денис Хмелевский выступил за внесение изменений в действующее законодательство. «Что касается диспропорции между строящимся жильем, социальными объектами и зелеными зонами. Здесь необходимо пересмотреть местные градостроительные нормативы, а именно, сколько должно быть мест в дошкольных учреждениях и школах в объеме строящегося жилья многоквартирных домов. Это компетенция муниципалитета, и решением городской Думы это можно и необходимо реализовать. Для этого необходимо внести изменения в краевое или федеральное законодательство», — заявил председатель совета регионального отделения партии Справедливая Россия.
Депутат гордумы Алексей Волощук акцентировал внимание на том, что эта проблема касается не только Краснодара, но и других городов: в регионе она актуальна для Анапы, Геленджика, Сочи и других прибрежных городов, также ограниченных по территории. Справедлива эта ситуация и для других субъектов, в особенности – бурно развивающихся. Он также добавляет, что заключение с городом договора о комплексном развитии территории позволяет застройщикам увеличить пятно застройки, согласуемое с администрацией.
Он также напомнил, что глава Краснодара Евгений Первышов уже выступал с законодательной инициативой, которая позволила бы изымать землю под соцобъекты. Гордума её поддержала, затем проект передали в Заксобрание Краснодарского края. На уровне федерации же таких решений пока не принято.
По словам Волощука, застройщик также заинтересован в реализации этих проектов: от них пропорционально увеличивается цена квадратного метра. «Почему бы не закрепить на законодательном уровне обратный порядок: сначала строительство всего нужного для жизни, а потом уже квадратных метров. У нас есть такие примеры в ближнем зарубежье. Например, в Беларуси сначала в чистом поле строятся дороги, социальные объекты, а потом только дома», — добавил депутат. Он считает, что застройщик в рамках комплексной застройки мог бы взять на себя значительную часть этой нагрузки. Это неминуемо скажется на цене квадратного метра. И с неё застройщик сможет снивелировать часть затрат, быстрее начав осваивать некую территорию, не дожидаясь, пока эти объекты построит там муниципалитет.
«Мы понимаем, что бюджетных средств на всю инфраструктуру в развиваемых нами территориях не хватит. Мы выходим из этой ситуации очень просто. Собираемся с банкирами и дорабатываем финансовую модель до такой степени, чтобы стоимость строительства этих объектов была заложена в стоимость инвестиционного проекта и устроила все стороны. На нашей территории мы ведём стройку четырех таких объектов: среднеобразовательного учреждения, дошкольного, поликлиники и храма», — рассказал директор по развитию компании «ЮгСтройИмпериал» Эдуард Головин, добавив, что все эти проекты развиваются за собственные средства.
Депутат гордумы Андрей Арендаренко согласился с необходимостью выстраивать диалог с бизнесом по возведению предпринимателями соцобъектов. Однако он предложил не всё сбрасывать на застройщика: «Муниципалитет может перекрывать часть стоимости. Или это могут быть договора долгосрочной аренды». Он присоединился к другим участникам круглого стола в мнении о необходимости изъятия земли под необходимые жителям социальные объекты и напомнил, что речь не идёт об экспроприации. За них предусмотрена денежная компенсация.
Арендареко также добавил, что в городе, да и в регионе, имеется резерв госсобственности. «В моём округе есть участок, принадлежащий Министерству обороны, который никак не задействован. Мы сделали запрос, нам ответили, что никак не собираются использовать его и планируют передать в муниципальную собственность», — рассказал он. Амерханов привёл и другой пример, известный краснодарцам – это участок на улице Дзержинского, также принадлежавший этому ведомству. У мэрии ушло четыре года на то, чтобы его переоформить и обеспечить необходимым детским садом тот район, который Минобр и построил. Потому, по мнению участников обсуждения, ситуации мог бы помочь отлаженный механизм перераспределения госсобственности.
Представитель застройщика Эдуард Головин в завершении дискуссии предложил создать экспертный орган, который занялся бы вопросом продвижения этих инициатив на федеральный уровень, в который обязательно включить представителей бизнеса. «Если несколько попыток обернулись ничем, нам нужно создать структуру, которая занялась бы продвижением этих проектов в режиме 24/7», — добавил он.
По итогу мероприятия все предложения и замечания относительно нынешней работы закона в градостроительной сфере будут собраны и отправлены Марату Хуснулину, который отныне курирует ЮФО. «Если не получилось через Госдуму, может, получится через правительство», — резюмировал Андрей Арендаренко.