Летом вторичный рынок прошел через ценовую коррекцию и приблизился к адекватным цифрам, говорят столичные риелторы. При новых потрясениях возможно дальнейшее снижение цен — они могут упасть на 15% от текущего уровня
Цены на жилье в Москве из-за нескольких волн ажиотажного спроса росли с середины 2020 года по начало 2022-го. Затем последовала коррекция — как на первичном рынке, так и на вторичном. В новостройках за год удвоилось предложение жилья со скидками. Вторичный рынок, где продажи в этом году идут еще слабее (их не поддерживает льготная и субсидированная застройщиком ипотека), тоже меняет ценники.
Разбираемся вместе с риелторами, насколько подешевело вторичное жилье в Москве и что будет с ценами до конца года.
Вторичный рынок ощутил резкий спад спроса в апреле — мае: в марте интерес к столичной недвижимости поддерживался за счет панического ажиотажа, но уже к середине весны продажи практически встали. В отличие от рынка новостроек, где действует ряд льготных ипотечных программ, а застройщики дополнительно субсидируют ставки вплоть до 0,1%, вторичка растеряла покупателей — остались те немногие, кто действительно вплотную занимается решением квартирного вопроса. Но и такие сделки массово откладывались — в результате многие собственники вторичного жилья сняли его с продажи и начали предлагать в аренду. Но даже несмотря на это, объем предложения вторичного жилья существенно вырос: по оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», сейчас это порядка 72–73 тыс. квартир — на 47% больше, чем в сентябре 2021-го.
О том, что предложение в сегменте сильно опережает спрос, говорят и другие участники рынка. «Охлаждение рынка шло постепенно после событий февраля 2022 года, — говорит ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. — По нашей оценке, спрос за полгода упал в среднем на 50%». В компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» тоже отмечают серьезный спад спроса — на рынке остались только те, кто по разным причинам заинтересован в скором решении квартирного вопроса.
При этом, с точки зрения риелторов, при снижении количества клиентов их «качество» повысилось. «В условиях невысокой активности покупателей есть положительные моменты. Например, сейчас на вторичном рынке жилья практически нет так называемых «туристов» — так риелторы называют людей, которые ходят на просмотры, не собираясь приобретать квартиру, только ради интереса, — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. — Также летом мы отмечали улучшении конверсии звонков в сделки. К примеру, в апреле, когда спрос был особенно низким, риелторы обрабатывали до 40 звонков, прежде чем реализовать качественную и ликвидную недвижимость. За лето же путь до продажи квартиры сократился в среднем до десяти звонков». Основная причина падения спроса, как в один голос говорят опрошенные редакцией эксперты, — изначально неадекватно завышенные цены.
От торга и скидок к переписыванию ценников
Осенью спрос постепенно начал восстанавливаться — хотя о докризисных показателях речи не идет. Активизации способствовало снижение цен: сначала это были единичные дисконты, но за лето такая практика приняла массовый характер, говорит директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Впервые в истории наблюдений мы видим такое резкое (за два месяца) и значительное снижение чека сделки: в среднем на 15%, максимально — на 20%, — рассказывает эксперт. — Такие скидки собственники-продавцы стали предоставлять в июле и августе. На перегретом рынке для реализации своего объекта необходимо опустить его стоимость до реальной, а это примерно минус 15% от тех цен, что были два месяца назад». Такие же цифры приводит и Марина Лашкевич. «С начала года рыночная стоимость вторичного жилья в столице снизилась в среднем на 15–20% в зависимости от локации и характеристик», — говорит Лашкевич. Это касается и цен, по которым заключаются сделки, добавляет эксперт.
Фактическая остановка рынка на несколько месяцев заставила собственников вторичного жилья в Москве снизить цены, говорит и управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. «После сумасшедшего, нереального роста цен на недвижимость люди начали трезво оценивать стоимость своих объектов и выставляют их по ценам, приближенным к реальности, — рассказывает эксперт. — Ситуация на вторичке в целом выравнивается. Как продавцы, так и покупатели начали отыгрывать к адекватной стоимости объектов». Вместе с тем, добавляет эксперт, рынок все еще перегрет по ценам — сказывается влияние сегмента новостроек, где спрос и цены поддерживаются льготной и субсидированной ипотекой. Из-за этого часть собственников сохраняет завышенные ценовые ожидания, говорит эксперт, но такие квартиры не продаются.
Потенциал к снижению цен сохраняется
В целом, считает Ирина Пешич, вторичная недвижимость в Москве продолжит дешеветь и осенью. «Объем предложения все еще превышает спрос, хотя мы видим рост заключаемых договоров с продавцами и это обычная сезонная история. На рынок начинают поступать новые интересные объекты, — говорит эксперт. При условии дальнейшего снижения цен уже осенью рынок может полностью восстановиться, считает она.
Сергей Шлома считает, что при оптимистичном сценарии цены на вторичном рынке могут зафиксироваться на текущем уровне, в случае каких-либо новых потрясений — снизиться в пределах 15% от сентябрьских показателей. Даже при развитии событий в позитивном ключе эксперт не ожидает дальнейшего роста спроса. «Но и этого достаточно, чтобы вторичный рынок работал в нормальном режиме», — заключает он.