Кажется, за время ковидных ограничений люди устали жить в «свечках-человейниках». Бум на высотки в России начинает немного сдавать позиции. Их слегка потеснили малоэтажное строительство. Правда, такого жилья строится пока немного. Но потребность в нем возрастает. Временное ли это явление или старт новой тенденции — узнали у профессионалов.
Пандемия в помощь
А перспективы у такого формата есть. Помогла, так сказать, пандемия. После периода самоизоляции требования к жилым пространствам возросли. Не случайно в прошлом году продажи малоэтажных домов увеличились в 4-5 раз.
«Покупалось все готовое. И даже были выкуплены все неликвидные объекты, которые годами могли простаивать и не находить своего покупателя, просто потому, что люди поняли, насколько малоэтажный формат более безопасен в условиях локдауна и как комфортно иметь собственное жилое пространство и придомовую территорию», — отметил председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family Валерий Мищенко.
Девелоперский центр, в основном, специализируется на застройке в Московской области. Но и за пределами столичного региона ситуация аналогичная. И это, считают многие девелоперы, лишь начало. Ведь снижение плотности застройки повышает уют и комфорт проживания, и положительно отражается на качестве жизни. Как в той пословице – меньше народу, больше кислороду.
«Теперь хороший дом должен быть удобным для работы и отдыха всей семьи. Квартира перестала быть просто ночлегом, современное жилье должно быть многофункциональным. И лучше всего с этой задачей справляются малоэтажные комплексы», — считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
То есть, квартиры в таких кварталах или домовладения становятся альтернативой даче и кабинету в офисном центре. Особенно для тех, кто из-за ковидных ограничений стал работать в дистанционном режиме.
«Для людей, которые перешли на удаленку, стали принципиальны приватность, комфорт и возможность работать в спокойных условиях. К сожалению, ковидные ограничения стали нашей новой реальностью. И необходимость уйти на самоизоляцию может возникнуть в любой момент, поэтому запрос на малоэтажное жилье будет только расти», — добавила директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
Речь идет не только о коттеджных комплексах и таунхаусах. Но и жилых зданиях высотой до шести этажей. Они тоже являются малоэтажками. Соответственно, и на них будет повышаться спрос.
«Тормоза» малоэтажек
Впрочем, ряд профессионалов считает, что на качественное проектирование и строительство могут претендовать малоэтажные проекты только в самом дорогом и эксклюзивном сегменте жилья. За городом или в пригороде. Но таких объектов на рынке недвижимости сегодня мало. И тому есть причины.
«Реализация проектов малоэтажных домов сопряжена с рядом объективных трудностей — строительство требует от девелоперов затрат на прокладку коммуникаций и обеспечение жителей социальной инфраструктурой. Мало кто готов к таким вложениям с учетом неочевидной рентабельности», — подчеркнула руководитель архитектурной мастерской №5 Градостроительного института «Гипрогорпроект» Юлия Орлова.
Конечно, мало кто захочет жить без удобств. Время ведер с коромыслами и свечей с керосинками закончилось. Да и без поликлиник, детсадов, школ, магазинов и транспорта сегодня не обойтись. И, желательно, в шаговой доступности. Но проведение инженерных коммуникаций и возведение инфраструктурных объектов – дорогое удовольствие. Так что далеко не каждый земельный участок подходит под застройку небольших домов.
Село или город?
Так где же эффективнее реализовывать малоэтажные проекты? Руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс назвал четыре перспективных варианта. Во-первых, участки, расположенных в историческом ядре городов. Подобная застройка в большей степени способствует сохранению исторической среды, соответствует сложившемуся градостроительному регламенту. Это справедливо как для исторической части мегаполисов, так и по отношению к небольшим городам. Второе: на границах с природоохранными территориями и заповедниками. Третье: земли за пределами или вблизи границ города. Здесь с помощью малоэтажной застройки можно создавать проекты, сочетающие загородный образ жизни с доступностью городской среды для работы. Ну и, конечно, в небольших городах, где малоэтажный формат более адекватен и комфортен для жителей. Причем, такая типология лучше сочетается с частным сектором, который, как правило, составляет основу застройки.
С тем, что малоэтажная застройка органична для небольших городов и сельской местности, согласна и Юлия Орлова.
«Такие проекты реализуют по требованию генеральных планов развития или по распоряжению местных администраций. Иногда малоэтажная застройка связана с определенными ограничениями по высотности, иногда позволяет решить определенные градостроительные задачи», — отметила руководителя архитектурной мастерской «Гипрогорпроект»
Кстати, в «портфолио» этого проектного института имеется разработка нескольких генеральных планов для округов Пермского края, в которых формат малоэтажных домов рекомендован как основной.
Впрочем, коммуникации и инфраструктура – далеко не все сложности, «тормозящие» малоэтажную застройку. Свой «вклад» вносят и административные барьеры. Негативный, разумеется. Ранее за малоэтажные проекты брались в основном небольшие компании. Сейчас же ситуация меняется. Малый и средний бизнес не выдерживает бюрократического давления и уходит с рынка. Так что грядут перемены в «масштабах» застройщиков.
«Строительство с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов требует серьезных временных затрат на согласование и экспертизу, которые сопоставимы со строительным циклом малоэтажного жилья. Теперь такие проекты наряду с высотными объектами будут реализовывать лидеры отрасли, у которых есть солидная финансовой база», — считает Ася Левнева.
Поэтому говорить о тенденции к снижению этажности все же преждевременно. Девелоперы по-прежнему заинтересованы в максимальной рентабельности. Соответственно, и в плотности застройки. А покупатели в «доступных» ценах и качественной инфраструктуре. Так что сегмент малоэтажного жилья пока не может составить серьезную конкуренцию многоэтажному строительству.
Впрочем, ситуация может поменяться. При условии, конечно, введения ограничения по высотности зданий. По такому пути, к примеру, пошла Ленинградская область. В городских поселениях запрещается строить многоквартирные дома выше 12 этажей, а в сельских — выше 9 этажей. Есть некоторые «табу» и по плотности застройки. Соответствующее распоряжение подписал губернатор Александр Дрозденко. Второе условие — принятие серьезных мер поддержки строительства малоэтажного жилья со стороны государства.
Кого «потянуло» в коттеджи?
Как не крути, но малоэтажки для многих людей – комфортнее. Общество оценило все плюсы. Тренд, как говорится, сформирован. Кстати, кто же те самые покупатели, готовые отказаться от плотных жилых массивов, состоящих из «свечек».
«Основными покупателями являются семьи с детьми в возрасте 27-40 лет, как правило, с детьми. И это основной костяк спроса. Люди, которые ходят, чтобы их дети выросли максимально ближе к природе и была хорошая экология. Вторая по численности группа — это люди в возрасте 55-60 лет, которые хотят меньше времени проводить на работе, и думают о таком формате жилья, как некий симбиоз города и пригорода», — отметил Валерий Мищенко.
«Принудительная самоизоляция уступила место осознанному выбору загородных домов как основного места обитания. Особенно для клиентов в высоком сегменте. Тенденция к де-урбанизации, к постоянному проживанию загородом, будет актуальна на ближайшие годы. Наш клиент выбирает жизнь в экологически комфортной природной среде, рядом с водой, с лесом, но при этом в получасовой доступности от мегаполисов и основных инфраструктурных объектов», — добавила руководитель проекта города-курорта GatchinaGardens Наталья Осетрова.
По мнению Осетровой, в ближайшем будущем загородная застройка будет развиваться в симбиозе малоэтажек с индивидуальным жилищным строительством. Это позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель и привлечь проектное финансирование банка. А главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой.
«Если работать над улучшением жилой среды, то нужно соответствовать критериям нацпроекта, рынок в любом случае к этому придет. Даже не через ограничения власти, а через вызовы, которые перед нами установили новые реалии и разумный выбор покупателей», — рассказала Наталья Осетрова.
Но при этом роста цен на заветные квадратные метры не избежать. И дело не только в резком удорожании стройматериалов и предсказуемой инфляции. Свой «вклад» внесет как раз повышение спроса на ликвидные, обеспеченные комфортной жилой средой малоэтажные кварталы.
Отстаем, но догоняем
Отметим, что российский рынок малоэтажного жилья отстает от ряда других стран. Об этом говорят и цифры статистики. Так если в пригородах крупных мегаполисов стран западной Европы, Америки и Азии 65 % малоэтажек от общего рынка жилья, то в России, по оценкам специалистов, лишь 5 %. Да и особенности у российского малоэтажного строительства тоже имеются. Предоставим слово экспертам.
Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро ARCHKON:
— В европейских странах, например, в соседней Финляндии или в Нидерландах, малоэтажная застройка – одна из основных типологий нового строительства, особенно в центрах старых городов или вблизи природоохранных зон. В России пока, к сожалению, она носит точечный, скорее экспериментальный характер. Хотя в советский период было разработаны и даже реализованы типовые проекты данного сегмента.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»:
Безусловно, отличия колоссальные. Россия пока очень отличается по объемам предложения в малоэтажном сегменте. У нас так и не сформировалось полноценных малоэтажных пригородов в отличие от Европы, где сегодня можно встретить целые малоэтажные города с более комфортной средой проживания.
Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family:
— Особенность российского рынка малоэтажной недвижимости в том, что он молод. До распада Советского Союза, все загородное строительство по сути было: дачные посёлки, которые принадлежали тем или иным предприятиям, номенклатурные посёлки, и шестисоточные участки, раздаваемые сотрудникам профильных ведомств в определённой локации для возведения домов временного проживания. По сути никакой организованной малоэтажной застройки не велось.
Получается, что мы сейчас догоняем все те тенденции, которые были характерны для европейских и американских конгломераций. И чтобы понять, что в России будет происходить с малоэтажным строительством дальше, достаточно посмотреть, как развивался данный рынок в европейских странах.
Ирина Чернухина