Ваш дом, как известно, ваша крепость. Но человек разумный уже давно вырос из эпохи крестовых походов, а значит пойти войной на соседнее поселение и силой занять землю под постройку своего родового имения у вас не получится. Отложите в сторону мечи, булавы и моргенштерны, в 2021 году строительство дома начинается с покупки земли. А это дело едва ли более легкое. Рассказываем, как не попасться на удочку мошенников и все сделать грамотно.

Оформление земли важно проводить с учетом всех тонкостей.

Шаг первый

Покупка участка земли – это лестница с тремя ступенями. Первым вашим шагом станет проверка земельного участка. Маленький шаг для всего человечества, но огромный для вашего будущего жилища, потому что если допустить ошибку на этом этапе, то дальше дом вашей мечты начнет рушится как карточный домик. После того, как вы выберите подходящий участок земли, закажите расширенную выписку из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Для этого нужно посетить всем известные три буквы: МФЦ. Из этой выписки вы узнаете, в чьей собственности находится земля, была ли она арестована и наложены ли на нее иные ограничения. Например, если приглянувшийся вам участок заложен в банке, сразу забудьте про этот вариант.

Далее нужно будет заказать градостроительный план земельного участка. Для этого необходимо оформить запрос через все тот же МФЦ или районную администрацию. Учтите, что это может сделать только собственник участка. Градостроительный план поможет узнать пятно застройки, то есть площадь, на которой разрешено вести строительство. Кроме того, градостроительный план расскажет, к какой зоне относится понравившийся вам участок, что в свою очередь станет ответом на вопрос: можно ли там вообще строить, а если можно, то какие конкретно объекты. И третий документ, который вам понадобится на первом этапе, это публичная кадастровая карта. Доступ к ней есть абсолютно у каждого. Из этого документа вы узнаете, отмежеван ли участок, есть ли у него границы и не накладывается ли он на другие участки.

Шаг второй

Второй ступенью, на которую вы шагнете, станет определение стоимости участка. Если вы полностью проверили участок вашей мечты и не нашли на нем подводных камней, оставленных прошлыми владельцами, то самое время прикинуть цену вопроса. Итак, у вас на руках есть выписка из Росреестра, в которой указана стоимость. Однако стоим понимать, что эти цифры лишь кадастровая стоимость. Она пригодится, чтобы в будущем рассчитать налог, но настоящая рыночная цена очень сильно отличается от кадастровой стоимости.

Реальный ценник участка складывается из следующих факторов: географическое расположение участка земли, наличие или отсутствие коммуникаций и инженерных сетей, есть ли на участке постройки. Разлет цен такой, что участок в привычные всем 6 соток в регионах может стоить от 50 тысяч рублей до миллиона. Если живете в областном центре – умножайте на четыре. Само собой, спрос и предложение также влияют на ценообразование.

Шаг третий

Проверили документы? Сошлись в цене? Остался только один и, пожалуй, самый простой шаг. Вам нужно составить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Регпалате. Делается это все также через МФЦ. Рекомендуем вам провести сделку через банк, чтобы обезопасить себя от возможных подвохов в договоре.
Бинго! Теперь вы — счастливый обладатель собственного участка земли и вольны начинать строительство. Теоретически вы можете перемахнуть через первую ступеньку и сэкономить немного времени и сил, но это чревато серьезными последствиями.

Возможные ловушки

Остановимся поближе на тех ловушках, в которые вы можете угодить, если откажитесь от тщательной проверки документов на землю.

Во-первых, когда вы забываете про правило: «Доверяй, но проверяй», то автоматически становитесь потенциальной жертвой мошенников. Вы можете вести переговоры о продаже с человеком, который лишь выдает себя за собственника земли. Естественно, после заключения сделки объявится реальный хозяин, а мошенник с вашими деньгами исчезнет что твой Копперфилд в лучшие годы. К тому же выбранный вами участок может быть арестован или заложен, поэтому первым делом убедитесь, что перед вами реальный собственник земли. Попросите у него предъявить свидетельство о праве собственности на землю или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Вторым неприятным сюрпризом у неплохого на первый взгляд участка земли могу стать архитектурные ограничения. Помните пятно застройки, о котором мы писали выше? Если вы выбрали густо застроенный домами участок, то, соблюдая все необходимые по закону отступы, вы сможете построить разве что конуру для любимого пса, так мало останется места для застройки.

Существуют и другие ограничения. Так, есть целые зоны, где запрещено строить дома. Например, в сельскохозяйственных землях можно построить только дачу. Следует понимать, что земли сельхозназначения – это не обязательно усеянные рожью поля. Земля, которую вы хотите приобрести, может быть визуально непохожей на сельхоз угодья, но являться таковой по документам. Поэтому эти самые документы и следует внимательно изучить. Еще одной проблемой станет постройка дома вблизи объекта культурного наследия. Вы попросту не имеете права строиться ближе, чем в 100 метрах от памятника. А памятник тем временем – это не всегда постамент с величественным всадником. Для вас может стать неприятным сюрпризом, что неприметный с виду и разрушающийся старый дом по соседству является памятником архитектуры. Особенно, когда вы уже залили фундамент, а вас просят освободить территорию. Рекомендуем вам ознакомиться со статьей № 105 Земельного законодательства, в которой указаны еще пара десятков других, более экзотичных, видов ограничений.

«Широка страна моя родная», — пел классик. Из-за несовершенства учета и его относительной молодости, нередко можно нарваться и на кадастровую ошибку. Вы можете выбрать участок, в котором попросту невозможно будет определить границы. Про такой участок земли говорят, что он не отмежёван. Это чревато постоянными спорами с соседями и потраченными нервами. Случается, что участок неверно отмежеван, и за кадастровую ошибку придется платить из своего кармана.
Также не советуем вам выбирать участки с так называемым обременением. К таким можно отнести взятые в ипотеку и являющиеся предметом залога, взятые в аренду для коммерческих целей, арестованные, не отвечающие строительным нормам и не отмежеванные.

Собственный дом – мечта для многих россиян и, зачастую, он остается единственным незакрытым гештальтом из сакраментальной цепочки, в которой кроме прочего фигурируют сын и дерево. Но если вы уже стучитесь в дверь своей мечте, и дело остается за малым, то не торопитесь. Подойдите к покупке земли с холодной головой. Следуйте нашим инструкциям, и новоселье станет для вас приятным праздником, после которого не нужно будет мотаться по судам и исправлять ошибки прошлого.