На днях заместитель Председателя Правительства России Марат Хуснуллин в своем телеграм-канале поделился с подписчиками хорошими новостями по жилищному строительству.

«За первые четыре месяца этого года введено 37,6 млн кв.м. Это на 58% больше, чем за тот же период 2021 года», — сообщил Марат Шакирзянович.

Портал «Строй.Медиа» пообщался с экспертами, чтобы выяснить, благодаря чему удалось добиться таких результатов, с какими сложностями сегодня сталкивается стройка и какие антикризисные меры помогают их преодолеть.

Из пандемии – с любовью

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, стоит выделить две составляющие – госпрограммы и коммерческие проекты.

«Таким образом,  копилка ввода пополняется всеми типами проектов жилой застройки. Второй момент – накопительный эффект в обоих случаях. В 2019 и первой половине 2020 года на примере Москвы, да и других регионов, можно говорить о высокой активности стартов новых проектов, как раз к текущему моменту они вводятся в эксплуатацию и фактически сегодняшние цифры – это показатели, заложенные 2 года назад. Добиться таких показателей позволило активное развитие жилого девелопмента в стране благодаря доступной ипотеке и доступному проектному финансированию в период, когда эти проекты начинались», — поделился наш собеседник.

Упомянул ипотечные условия и другой наш респондент – представитель объединенного застройщика «Мегалит — Охта Групп» Алексей Плюта.

«Огромным подспорьем для застройщиков стала льготная ипотека 2020 во время пандемии. Благодаря доступности ипотеки и скоплению у людей денежной массы, c рынка вымывалось предложение доступного жилья. Это подстегнуло застройщиков на запуск множества новых проектов. Также заработало в полную меру проектное финансирование. Да и срывать сроки ввода в условиях 214-ФЗ и проектного кредитования, солидному застройщику обойдется дорого во всех смыслах. И результаты всего этого мы видим сегодня. К тому же, в условиях инфляции и с опережающим ростом себестоимости проектов застройщикам выгодно строить как можно быстрее, а продавать медленнее», — пояснил он.

Во многом солидарен с коллегой и управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

«Введенные за два года пандемии антикризисные меры дали свои результаты. Также в начале года был еще силен эффект рекордного 2021-го – тогда ввели 92,6 млн кв. м жилья. Однако, нужно понимать, что показатель в 37,6 млн «квадратов» в начале этого года не совсем точно отражает реальную ситуацию. Во-первых, туда входит и сдача ИЖС – она, кстати, показала самую высокую динамику роста – а в нее входят и частные дома, легализованные в рамках «дачной амнистии». Во-вторых, ввод жилья в первом квартале 2022 года охватывает дома, стройки которых начались еще в 2019-2020 годах, то есть не показывает состояние рынка именно в этот момент», — говорит эксперт.

Неприятность эту мы переживём

Конечно, не все так радужно, как хотелось бы. По словам Марата Хуснуллина, сейчас стройка столкнулась с трудностями: это и вопросы с финансированием, и усложнение некоторых процессов.

«Несмотря на это, антикризисные меры и заделы прошлого года позволяют идти даже с опережением прошлогодних рекордных показателей», — пишет в своем канале зампред.

В целом, все собеседники «Строй.Медиа» единодушны в своих ответах на вопрос о проблемах, которые появились у застройщиков.

«Текущие проекты сталкиваются со сложностями в закупках необходимых комплектующих и материалов – цена, сроки доставки (удлинение логистической цепочки), наличие нужного производителя в линейке. Стоимость человеческих ресурсов также возросла. Новые проекты, которые готовятся к выходу и находятся на этапе проектирования, также сталкиваются с рядом сложностей.  Те, кто находится на этапе согласования  финансовых моделей, могут ощущать сложность в планировании, так как все стандартные механизмы учёта удорожания на сегодняшний день не могут объективно спрогнозировать ситуацию. Данная неопределённость себестоимости влечёт за собой сложности в формировании и согласовании финмодели проектного финансирования и делает затруднительным адекватную оценку коммерческого потенциала проекта.

По всем указанным аспектам и сложностям принимаются меры поддержки отрасли, ставки по проектному финансированию уже были снижены. Банки со своей стороны также обладают существенной экспертной базой и помогают партнёрам-девелоперам в оценке финансовых рисков проекта. Брокеры помогают девелоперам получать актуальную информацию о состоянии рынка, уровне спроса и последних тенденциях в запросах клиентов. Наступил период очень плотной работы в команде всех участников рынка новостроек», — говорит Роман Родионцев.

«Сейчас строительная сфера, также как и многие другие, столкнулась с проблемой нехватки зарубежных материалов и оборудования. Также нарушилось годами выстроенное взаимодействие с иностранными партнерами, логистика. Поддержку рынку недвижимости оказали введением льготной ипотеки – эта мера простимулировала спрос и остановила стагнацию», — пояснил нам Сергей Шиферсон.

Рассуждая о трудностях на рынке, Алексей Плюта более чем оптимистичен¸ считая, что все возможные затруднения рынок уже нащупал и преодолевает.

«Насколько успешно мы пройдем этот этап оценим позже. Поддержание доступности жилья для населения – самая эффективная мера. Благодаря быстрому понижению льготной ставки по ипотеке до 9% и разработке на этой основе застройщиками с банками и агентствами собственных программ, ипотечный платеж сейчас становится вполне посильным для заемщика. Отмена штрафов за просрочку ввода нас не касается – в нашем проекте мы сдаем в этом году 2 корпуса с большим опережением в любом случае», — уверен он.

Что год грядущий нам готовит

Марат Хуснуллин в своем посте пообещал, что работу будет продолжена: ведется ежедневный мониторинг ситуации, будут приниматься новые решения, чтобы поддержать рынок и дать людям возможность улучшать жильё.

Прогнозировать, что ждет продавцов и покупателей в ближайшее время, по словам управляющего партнера девелоперской компании Touch, сейчас очень сложно.

«Как я уже сказал, приведенные цифры отражают положение дел, по сути, двухлетней давности. На фоне непростой геополитической обстановки и кризиса можно лишь отметить очевидное – больше всего пострадает сегмент жилья эконом-класса. Премиальные объекты и проекты бизнес-класса, как, например, наш ЖК Champine в Москве, продолжат пользоваться стабильным спросом и будут держать планку качества, заявленную изначально», — заявил эксперт.

Представитель же объединенного застройщика «Мегалит — Охта Групп» таки огласил нам свой прогноз, предположив, что рекордные показатели по вводу будут достигнуты рынком к концу нынешнего года и в будущем 2023 году, а в 2024 году рынок вернется к темпам ввода на уровне предыдущих лет.

«Мы сами в нашем петербургском проекте ЖК «Приморский квартал» в этом году вводим в эксплуатацию на год раньше запланированного два корпуса», — отметил эксперт «Строй.Медиа».