Многие из тех, кто думает, как купить квартиру и действительно нуждается в этом, не могут поменять жилье по одной банальной причине. Думаете, потому что не хватает денег? Этот фактор, конечно, тоже присутствует. Но больше всего от покупки удерживает страх ошибиться. Выбрать не то или не там, отдать деньги за воздух или стать жертвой мошенников. Единственный способ уберечься от возможных проблем – собрать побольше информации обо всех этапах процесса. Начните с этой статьи.

Как зарегистрировать машину, как купить квартиру, как взять ипотеку… Эти вопросы давно пора включать в школьную программу. Но пока их там нет, россиянам приходится самообразовываться в интернете. Мы уже писали пошаговую инструкцию о том, как приобрести участок. Теперь пришло время квартир.

Шаг первый. Определяем приоритеты

Для кого-то важно жить в конкретном районе. Кто-то готов рассмотреть разные локации и сравнить инфраструктуру в них. Возможно, для вас определяющим фактором является цена, и вы согласны жить далеко от центра, но потратить меньшую сумму. Кто-то любит дома с историей. А кому-то принципиально стать первым хозяином квартиры.

Шаг второй. Ищем квартиру мечты

Если ваша цель – «вторичка», то кроме опроса знакомых («сарафанное» радио всегда работает), имеет смысл воспользоваться различными платформами Циан, Яндекс.Недвижимость, Авито. Предупредим, что несмотря на проверки, там могут попадаться фейки. Все указанные данные стоит тщательно проверять. Важно также сразу уточнить, кто выставил объявление: владелец или риелтор.

Если вы ищите квартиру в новостройке, то к указанным сайтам, прибавьте сайты застройщиков, которые работают в нужном регионе. Важно, что начать реализацию лотов застройщик может только после получения разрешения на строительство и опубликования документации на портале ДОМ.РФ.

Шаг третий. Получаем полную картину

После того, как квартира выбрана, нужно получить всю возможную информацию о ней, о доме, о хозяевах, если таковые есть. Что вы должны узнать обязательно?

Если квартира «хозяйская», нужно запросить выписку из ЕГРН. Там будет прописано, сколько собственников у квартиры, кто это, кто зарегистрирован в жилом помещении, имеются ли обременения, запреты, договоры аренды. «Это может сделать и сам потенциальный покупатель, уточнив у продавца все данные через Госуслуги или МФЦ, направив соответствующее обращение», — поясняет наш эксперт, управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Нелишним будет и «пробить» информацию о продавце на сайтах судов и Федеральной службы судебных приставов.

Характеристики дома можно поискать на сайтах по продаже недвижимости и на порталах управления многоквартирными домами.

Важно, проверить не включен ли дом в какую-то программу (например, по переселению из ветхого и аварийного жилья). Такие данные стоит искать на официальных сайтах региональных и местных органов власти или написать запрос в эти органы.

Отметим, что квартиры в домах, попавших в программу реновации в Москве, продавать не запрещено. Но, по опыту нашего эксперта, бывали случаи, когда банки отказывали обратившимся за оформлением ипотеки для покупки таких лотов, так как по мнению кредитной организации существуют сложности с оформлением перехода залога.

Если вы смотрите квартиру в новостройке, то необходимо изучить данные о девелопере и проекте в Едином реестре застройщиков. Мы рассказывали о нем ранее. Также стоит проверить нет ли выбранного вами жилищного комплекса в Едином реестре проблемных объектов (на сайте НАШ.ДОМ.РФ), а также в аналогичных региональных перечнях (если дом строится в Москве — на сайте Москомстройинвеста, в Московской области –на портале Министерства жилищной политики).

Стоит также погуглить, как отзываются о застройщике в интернете, не участвовал ли он в каких-то судебных делах. Возможно, вы увидите новости о возбужденных исполнительных производствах и выданных органами строительного надзора предписаниях.

Шаг четвертый. Оформляем документы

При покупке квартиры «с рук» нужно удостовериться, что все документы для проведения сделки готовы. «Бывает так, что непосредственно перед выходом на сделку обнаруживается отсутствие, например, договора купли-продажи с предыдущим собственником», — отмечает Надежда Коркка.

Если квартира покупается без ипотечного займа, сделку советуют оформлять у нотариуса. После всех необходимых процедур договор регистрируют в Росреестре.

Если необходима ипотека, то сначала нужно обратиться в банк с необходимыми документами, дождаться одобрения ипотеки, провести оценку недвижимости. Сделка будет оформлена в самом банке.

Не забудьте, что помимо договора купли-продажи покупатель должен получить от бывшего собственника квартиры документы о собственности (свидетельство или выписку из ЕГРН), правоустанавливающие документы (к примеру, ДДУ, договор купли-продажи, дарственная), технический паспорт. Если выполнялась перепланировка и переустройство, то должен быть акт о завершенных работах.

Если квартира «с приданным» в виде мебели, то эксперт советует и эту часть покупки оформить документально. Можно дополнить договор купли-продажи соответствующими положениями или заключить отдельную сделку. «Первый способ оптимален для покупки за наличные средства, второй – при ипотеке», — поясняет Надежда Коркка.

При покупке квартиры в строящемся доме между клиентом и застройщиком заключается договор долевого участия. А если дом уже введен в эксплуатацию, то договор купли-продажи. После выбора ЖК и лота стороны подписывают ДДУ или ДКП, после он направляется на регистрацию в Росреестр. Если покупатель использует ипотечный займ, то необходимо получить одобрение на необходимую сумму от банка, заключить ипотечный договор.

Отдельно нужно написать о моменте приемки квартиры. Если покупатель берет квартиру без отделки, то важно убедиться, что стены «не ест» плесень и грибок, все поверхности (стены, пол, потолок) ровные, без трещин, сантехника не течет, двери и окна смонтированы без щелей и нормально открываются.

Если же в квартире уже выполнен ремонт, то, как напоминает эксперт, необходимо сравнить указанные в приложении к ДДУ работы с существующим положением (к примеру, рабочие могут забыть закрепить плинтус). Напольное покрытие должно быть уложено ровно, обои – поклеены без стыков, потолок – оштукатурен без сколов и трещин.

Если вам требуется компетентный помощник, чтобы оценить квартиру, можно воспользоваться услугами специалистов по приемке квартир. Да, есть и такие!

Если вы нашли недочеты строителей на данном этапе, нужно составить акт с их указанием и передать его застройщику. У него есть неделя на устранение всех недостатков. Правда, бывают случаи, когда сделать это за семь дней невозможно, тогда срок обсуждается с владельцами.

Однако не переживайте, если какие-то проблемы выяснились не сразу, а после того, как вы переехали в квартиру. По законодательству обратиться к застройщику с претензиями по поводу отделки можно в течение трех лет, из-за проблем с конструктивными элементами – в течение пяти лет.

Если нужна помощь друга

Если вы все еще не уверены, что сможете самостоятельно приобрести стоящую квартиру, вы можете обратиться за помощью к риелтору. Конечно, такого специалиста стоит выбирать по отзывам. Хорошему риелтору можно делегировать все стадии покупки квартиры от подбора вариантов до процесса оформления документов. В некоторых случаях это может сэкономить не только время, но и деньги. «Нередко крупные компании сотрудничают с девелоперами, за счет чего покупатели получают привлекательные условия в виде различных скидок и акций», — разъясняет Надежда Коркка.

Амина Колямина